토지거래허가제 ‘풍선효과’, 진짜 수혜 지역은 어디였을까?

부동산

Project2050 2025. 5. 19. 21:51

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2025년 3월, 서울시의 토지거래허가구역(토허구역) 재지정이 부동산 시장의 새로운 전환점을 만들었습니다. 특히 이번 조치는 단순히 투기 억제를 넘어, 서울 전역의 가격 흐름과 수요 이동에 중대한 영향을 미쳤습니다.

이로 인해 예상치 못한 지역에서 풍선효과가 관측되며, 기존 부동산 시장의 ‘공식’이 다시금 흔들리고 있습니다.

이번 글에서는 우리은행 WM영업전략부의 자료와 함께 토허제 해제 및 재지정 전후의 가격 흐름, 거래량, 수요 이동 현상을 종합적으로 분석하고, 실수요자와 투자자들이 주목해야 할 포인트를 3,000자 이상의 분량으로 정리해 드립니다.

이번 토허제 재지정으로 가장 먼저 예상된 반응은 “인접 인기 지역으로 수요가 몰릴 것”이라는 예측이었습니다. 특히 마포, 성동, 강동, 용산 등 이른바 ‘한강벨트’ 지역이 반사이익을 누릴 것으로 기대됐죠.

하지만 실제 데이터는 이러한 예측이 빗나갔음을 보여주고 있습니다.

👉 즉, 마포·성동은 상승 폭이 소폭 확대됐지만, 기대만큼 뚜렷한 상승세는 아니었고, 강동과 과천은 오히려 상승세가 주춤한 모습입니다.

놀랍게도, 가격 상승이 두드러진 지역은 오히려 서울 외곽 및 비선호 지역으로 꼽히던 구로구, 동대문구, 노원구였습니다.

이러한 변화는 단순한 일시적 반등이 아니라 구조적 요인과 정책 흐름이 맞물린 결과로 해석할 수 있습니다.

🧠 해석
고가 아파트 밀집 지역은 이미 단기 급등에 따른 피로감, 대출 제한, 거래 제한 등으로 수요가 정체된 반면,
상대적으로 가격 부담이 적고, 대출 가능성이 높은 지역에 실수요자가 유입된 것입니다.

서울 외곽뿐만 아니라 경기권 일부 지역에서도 토허제의 풍선효과가 나타났습니다.

광명은 하락세가 완화됐고, 성남은 상승 흐름이 뚜렷해졌습니다. 이는 서울 내 중저가 매물 대체수요가 경기권으로 넘어간 대표적인 사례로 해석됩니다.

토허제 재지정 이후 거래량도 지역별로 극명한 차이를 보였습니다.

이들 지역은 다른 지역에 비해 거래 감소폭이 적어, 실수요가 유지되고 있음을 보여주는 신호로 해석됩니다. 반면, 강남권과 과천 등은 거의 90% 이상 거래 급감을 경험했습니다.

🔎 결론:
가격은 유지 또는 소폭 상승했을지라도, 거래가 이루어지지 않는 시장은 가격 신뢰성이 낮다는 점에서, 거래량은 가격 흐름보다 더 민감한 지표일 수 있습니다.

한강벨트는 ‘정체기’ 돌입
- 마포·성동 등 인기 지역은 가격 피로감 누적
- 거래량 급감으로 당분간 관망세 지속 예상
서울 외곽 및 경기권 ‘대체수요’ 주목
- 구로, 동대문, 노원은 대출 여력 있는 실수요자가 진입
- 성남, 광명 등 경기 주요지점도 유입 증가
정책과 대출 규제가 시장 흐름을 ‘재편’
- 단순히 ‘위치’가 아닌, ‘가격대’와 ‘융자 가능성’이 시장을 움직이는 핵심 요소로 작용 중

2025년 부동산 시장은 과거와 전혀 다른 양상을 보이고 있습니다. 단순히 인기 지역에만 주목하는 방식은 더 이상 통하지 않습니다. 정책, 실수요 동향, 거래량, 대출 가능성 등을 종합적으로 고려해야 진짜 흐름을 읽을 수 있습니다.

풍선효과는 단지 옆으로만 튀지 않습니다. 가격 여력 있는 실수요자들이 움직이는 곳이 바로 시장의 다음 중심이 됩니다.

지금은 구로·동대문·노원·성남 같은 지역이 조용히 반격을 준비하는 시기입니다. 냉정하게 데이터를 해석하고 전략을 세우는 것이, 그 어느 때보다도 중요해진 시점입니다.

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