🏙 서울 아파트값, 끝없는 상승…이유는 무엇인가?
2025년 5월 현재, 서울 아파트 시장은 16주 연속 상승세라는 기록을 이어가고 있다. 이 같은 흐름은 지난 몇 년간의 급등과 급락을 반복한 시장 사이클 속에서도 유독 눈에 띄는 장기 상승 흐름이다. 특히 강남3구(강남·서초·송파)를 중심으로 한 고가 아파트 시장이 가격 회복을 넘어 신고가 갱신으로 이어지며, 서울 전역에 상승 압력을 가하고 있다.
이번 글에서는 서울 아파트값의 연속 상승 배경, 지역별 특징, 정책·심리적 변수, 그리고 하반기 전망까지 종합적으로 다룬다.
🔎 현황 분석: 16주 연속 상승, 어떤 의미인가?
한국부동산원에 따르면, 2025년 5월 셋째 주 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 +0.19% 상승했다. 이는 2025년 1월 초부터 한 주도 빠짐없이 상승세를 유지해온 것이다.
- 강남구: +0.34%
- 서초구: +0.31%
- 송파구: +0.28%
- 마포·용산·성동: 평균 +0.15%
- 강서·노원 등 외곽지역: +0.06% 내외
이러한 상승은 단순한 단기 반등이라기보다는 중장기적인 회복 추세 혹은 시장 전환점으로 보는 시각이 늘고 있다.
📈 상승 배경: 5가지 주요 요인
1. 재건축·재개발 기대감
강남권을 중심으로 재건축초과이익환수제 완화, 안전진단 규제 완화 등 제도 변화가 반영되며, 노후 아파트 가격이 크게 상승했다.
특히 대치동 은마, 반포 주공1단지, 잠실주공5단지 등은 재건축 초기단계임에도 미래가치 반영으로 수억 원대 호가 상승을 기록 중이다.
2. 거래량 회복
2024년 중반까지 극심한 거래절벽 상태였던 서울 아파트 시장은 2025년 초부터 점차 회복세에 들어섰다. 거래량이 증가하자 시장이 실거래가 중심으로 가격을 재형성하며 상승을 가속화하고 있다.
3. 금리 안정
기준금리는 여전히 3%대 중후반을 유지하고 있으나, 시장에서는 연내 인하 가능성을 선반영하고 있다. 이에 따라 고정금리 주담대 상품에 대한 수요 증가와 함께, 대출 기반 실수요 진입이 본격화됐다.
4. 정비사업 이주 수요
반포·잠실 등 정비사업 착공 단지의 이주가 본격화되며, 일시적 실수요 이동과 전세 수요 증가가 동반되었다. 이주 수요는 매매와 전세 모두에 압력을 가하며 국지적 가격 급등을 유도했다.
5. 심리적 전환
2023~2024년 급락장을 경험한 시장은 "바닥 찍고 반등"이라는 확신을 얻고 있다. 부동산 커뮤니티와 실거래 플랫폼에서도 "매도자 우위 시장 재진입"이라는 분석이 늘어나며, 하우스푸어의 매도 철회와 수요자들의 조급한 진입이 겹쳤다.
🗺 지역별 흐름
- 강남권: 고가 아파트 중심으로 신고가 갱신 중. 거래량은 아직 제한적이나 호가 중심 상승세 지속.
- 용산·성동·마포: 강남권 대체지로 떠오르며 중간가격대 아파트가 빠르게 회복.
- 강북 외곽(노원, 도봉, 강서 등): 상대적 저가 매력이 부각되며 수요 유입 시작. 다만, 상승 폭은 제한적.
🔮 향후 전망: 언제까지 오를까?
상승 지속 가능성
- 규제 완화가 입법화될 경우, 재건축 단지를 중심으로 추가 상승 여력 존재
- 대선 이후 정책 방향성이 시장 친화적일 경우, 강남·용산·여의도 등 중심지로 수요 집중 예상
변수
- 7월 이후 DSR 3단계 전면 시행으로 고가 주택 대출 규제 강화
- 정부가 단기 급등 억제 위한 핀셋 규제 재도입 가능성
- 미 금리 정책, 글로벌 경기 둔화 등 외부 변수
📌 실수요자 전략
- 강남권 진입은 타이밍이 중요: 이미 신고가를 경신한 지역은 단기 급등 피로감이 있으므로 하반기 조정 타이밍을 노릴 것
- 비강남권 유망지(성동, 마포 등)는 아직 상승 여력 존재
- 전세 수요는 계속 증가 중이므로, 전세 안정성을 활용한 갭투자형 진입 전략도 검토 가능