6.27 대출 규제 이후, 7억 가진 1주택자가 15억 집을 사는 법

2025년 6월 27일, 금융당국은 초강력 대출 규제를 발표했다. 이름하여 ‘6·27 가계부채 관리 강화방안’. 핵심은 명확하다. 주택담보대출 한도를 수도권과 규제지역 기준 6억 원으로 제한하고, 1주택자 역시 처분조건부가 아니면 추가 주택 구매가 불가능하다는 것이다.

그렇다면 이런 규제 속에서, 현재 보유한 자산이 7억 원인 1주택자가 15억 원짜리 집을 매수하려면 어떤 전략이 필요할까?

1. 대출 규제 핵심 요약

• 수도권·규제지역 내 주택담보대출 한도는 6억 원까지
• 1주택자도 새 집을 사려면 기존 주택 처분 약정 필수
• 6개월 이내 전입 의무
• 추가 주택 보유용 대출 금지
• 중도금 대출은 예외지만, 잔금 전환 시 6억 한도 적용
• 정책대출(디딤돌, 보금자리론) 축소
• 신용대출은 연소득 이내 한도로 제한

이런 조건 속에서는 단순히 'LTV 계산'만으로는 안 되고, 대출 구조를 총체적으로 다시 짜야 한다.

2. 전략적 접근 시나리오

7억 원의 자기자본으로 15억 원의 주택을 구매한다면, 총 8억 원을 외부에서 조달해야 한다. 대출 가능한 구조는 다음과 같다.

① 기존 주택 처분 조건부 대출

1주택자라도 기존 집을 6개월 내 매각한다는  전제 하에 대출이 가능하다. 이 경우 LTV는 규제지역이면 50%, 비규제지역이면 70%까지 허용되지만, 6.27 규제로 인해 실제로는 ‘최대 6억 원’까지만 대출이 가능하다.

즉, LTV 계산에서 7.5억이 나와도, 실제 실행 가능한 주담대는 6억 원이 끝이다.

② 자금 조달 예시

• 보유 현금: 7억 원
• 주택담보대출: 최대 6억 원
• 정책금융 or 신용대출 등 기타 수단: 최소 2억 원 필요

결국 핵심은 부족한 2억 원을 어떻게 채울 것인가에 달려 있다.

3. 자금 보강 방안

정책금융 활용

신혼부부나 생애최초 주택 구입자는 디딤돌/보금자리론 등으로 1.5~2억 원까지 대출을 추가로 받을 수 있다. 단, 생애최초의 경우 무주택이어야 하며, 1주택자는 해당이 안 된다.

하지만 만약 기존 주택을 매도하고 새 집을 ‘생애최초’ 조건에 맞게 계약한다면 일부 정책금융을 활용할 수 있다. 현실적으로는 쉽지 않다.

신용대출

연소득 범위 내에서 신용대출이 가능하다. 예를 들어 연소득이 1억 원이라면, 신용대출 1억 원까지 접근이 가능하다. 단, 금리가 높고 주담대와 합산 시 DSR 한도에 걸릴 수 있어 대출 가능액은 제한적이다.

증여 또는 사적 차입

부족한 자금을 가족이나 지인에게서 증여 또는 차입하는 것도 고려할 수 있다. 단, 증여 시 증여세 문제, 차입 시 금전소비대차 계약서 작성 등 법적 리스크 관리가 필요하다.

4. 매매 시점별 체크리스트

단계핵심 점검사항

계약 전	기존 주택 매도 조건 확정, 자금 시뮬레이션 완료
계약 시	중도금 대출 여부 확인 (6억 상한 미적용 구간)
잔금 직전	주담대 한도 내 실행 가능 여부 사전 확인
계약 후	6개월 내 전입 신고 및 기존 주택 매도 완료 필수

 

특히 중도금은 6억 한도에서 제외되지만, 잔금 전환 시점에는 규제가 바로 적용되므로 자금 흐름을 사전에 철저히 계획해야 한다.

5. 예시 시나리오

• 1주택자 A씨는 7억 원 보유
• 서울 강남 소재 15억 아파트 계약
• 중도금 대출 3억 확보
• 보유 현금 4억으로 계약금과 일부 중도금 납부
• 잔금 시점에 주담대 6억 원 실행
• 부족분 2억 원은 신용대출 + 일부 가족 차입
• 계약 2개월 내 이사 및 전입 신고
• 6개월 내 기존 집 매각

이 시나리오는 6.27 규제 하에서 이론적으로 유효한 방식이다. 단, 신용대출과 자금 보완이 되지 않으면 대출 실행이 막힐 수 있다.

6. 주의사항 및 리스크

• 기존 주택 매각 실패 시 주담대 회수 위험
• 6개월 내 전입 미이행 시 향후 3년간 대출 제한
• 정책대출 활용 어려움 (1주택자는 생애최초 혜택 미적용)
• 신용대출 이자부담 증가 및 DSR 제한

따라서 단순히 “살 수 있나?”가 아니라 “사고 유지할 수 있는 구조인가?”를 먼저 따져야 한다.

7. 결론

6·27 대출 규제는 단순히 금액을 줄인 것이 아니라, 실질적으로 수도권 고가주택 매수를 거의 봉쇄하는 수준이다.
하지만, 자기자본 7억 원과 기존 주택을 활용해 처분조건부 주담대, 신용대출, 사적 자금 등 복합 전략을 조합하면 15억 원 주택 구매도 가능하다.

단, 자금 구조는 촘촘해야 하며, 계약서 작성 단계부터 ‘전입 계획’과 ‘기존 집 매각 계획’을 반드시 포함해야 성공적인 매매가 가능하다.