5.9 양도세 중과 재개와 '매물 잠김'의 역설: 서울·경기 아파트 가격 정밀 진단

 

1. : 다주택자 양도세 중과 유예 혜택 종료, 시장의 변곡점인가?

지난 2년간 한시적으로 적용되었던 다주택자 양도소득세 중과 유예 혜택이 2026년 5월 9일을 기점으로 공식 종료되었습니다. 이제 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우, 기본 세율에 더해 높은 가산 세율이 적용됩니다. 정부는 이를 통해 다주택자의 투기 수요를 억제하려 하지만, 시장에서는 오히려 '매물 잠김'에 따른 가격 상승 압력을 우려하는 목소리가 높습니다.

2. 지역별 아파트 가격 전망

① 강남 및 한강벨트: "우량 자산으로의 쏠림, 강보합세 지속"

강남 3구와 용산 등 한강변 주요 지역은 세제 압박 속에서도 가장 견고한 모습을 보일 것으로 전망됩니다.

• 자산 압축 현상: 세금 부담이 커질수록 다주택자들은 비선호 지역의 주택을 먼저 처분하고, 소위 '똘똘한 한 채'인 강남권 아파트를 끝까지 보유하려 합니다.
• 신고가 경신: 실제 분당과 과천 등 준강남 지역에서는 양도세 중과 시행 직전 매물이 소화된 후 오히려 신고가가 속출하고 있습니다. 강남권 역시 공급 부족과 맞물려 완만한 우상향 혹은 강보합세를 유지할 가능성이 큽니다.

② 서울 기타 지역: "입지에 따른 양극화 심화"

강남 이외의 서울 지역은 입지 여건과 대출 규제 여부에 따라 희비가 갈릴 전망입니다.

• 실수요층의 이동: 서울 평균 매매가가 이미 10억 원을 넘어선 상황에서, 15억 원 이하의 실수요 위주 단지들은 규제 지역임에도 불구하고 견조한 수요를 유지할 것으로 보입니다.
• 매물 잠김의 영향: 다주택 급매물이 자취를 감추면서 거래량은 줄어들되, 매도 호가는 낮아지지 않는 전형적인 '거래 절벽 속 고점 유지' 현상이 나타날 수 있습니다.

③ 경기도 선호 지역 (분당·과천·하남·광명): "준강남권의 도약"

경기도 규제지역은 현재 서울 주요 지역에 육박하는 상승세를 보이고 있습니다.

• 신고가 속출: 분당 '시범우성' 17평형이 14억 원에 육박하고, 과천과 하남에서도 20억 원을 넘나드는 거래가 체결되고 있습니다.
• 매물 감소 속도: 최근 한 달 사이 분당은 21.3%, 과천은 18.3%의 매물 감소를 기록하며 공급 부족이 가격을 밀어 올리는 형국입니다.
• 하반기 변수: 다만 물가 상승에 따른 금리 재인상 우려와 정부의 추가적인 시장 안정화 조치는 하반기 가격 흐름의 주요 변수가 될 것입니다.

3. 전문가들이 주목하는 3대 핵심 리스크

시장 전문가들은 장기적인 장밋빛 전망보다는 다음과 같은 변수를 주의 깊게 살펴야 한다고 조언합니다.

1. 금리 재인상 가능성: 물가가 잡히지 않을 경우 추가 금리 인상은 대출 비중이 높은 실수요자에게 큰 압박이 될 수 있습니다.
2. 정부의 강력한 안정 의지: 국토교통부는 양도세 중과 이후의 매물 잠김을 방지하기 위해 금융 규제와 토지거래허가구역 지정 등 고강도 대책을 유지할 방침입니다.
3. 세제 개편안: 하반기 발표될 세제 개편안의 내용에 따라 다주택자들의 포트폴리오 재편 방향이 다시 한번 결정될 것입니다.

4. "보유냐 매수냐, 철저한 입지 중심 접근이 필요"

양도세 감면 혜택 폐지는 시장에 공급을 줄이는 효과를 가져오고 있습니다. 공급이 부족한 서울과 경기 핵심지는 가격이 쉽게 꺾이지 않겠지만, 외곽 지역은 거래 침체가 길어질 수 있습니다. 투자자나 실수요자 모두 지표상의 숫자보다는 실질적인 매물 흐름과 금리 추이를 확인하며 '핵심 입지' 위주로 접근하는 지혜가 필요한 시점입니다.