시가 3억 차이나면 무조건 증여? 2026년 강화된 증여 간주 규정 완벽 가이드

 

1. 절세의 정석이었던 저가 양도, 이제는 독이 될 수 있다

부모가 자녀에게 시세보다 저렴하게 부동산을 넘기는 저가 양도는 오랫동안 사랑받아온 절세 기법이었습니다. 증여세와 양도세를 동시에 낮출 수 있었기 때문입니다. 하지만 2026년 1월 1일부터 시행된 지방세법 개정안은 이러한 우회로를 정면으로 차단하고 나섰습니다. 이제는 가족 간 거래에서 일정 기준 이상 저가로 매매할 경우, 법적으로 '증여'를 받은 것으로 보아 높은 세율의 취득세를 부과합니다. 오늘 포스팅에서는 변화된 법규와 그에 따른 실전 대응 전략을 살펴보겠습니다.

2. 2026년 개정의 핵심: 취득세 '증여 간주' 제도의 도입

과거에는 가족 간 저가 거래 시 취득세는 '실제 거래가액'을 기준으로 납부하는 경우가 많았습니다. 하지만 2026년부터는 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산을 취득할 때 그 대가가 시가인정액보다 3억 원 이상 낮거나, 시가인정액의 30% 이상 낮은 경우 해당 거래를 유상 매매가 아닌 '증여'로 간주합니다.

이게 왜 무서운 변화일까요? 바로 세율 때문입니다. 유상 취득 시에는 주택 가액에 따라 1에서 3%의 세율이 적용되지만, 증여로 간주되면 기본 3.5%에서 시작합니다. 만약 해당 주택이 조정대상지역에 있고 시가표준액이 3억 원 이상이라면, 다주택자 증여 취득세율인 12%가 적용될 수 있습니다. 600만 원이면 끝났을 취득세가 한순간에 1억 원 이상으로 불어날 수 있다는 뜻입니다.

3. 조정대상지역 내 증여, 12% 중과세의 공포

현재 서울 강남 3구와 용산 등 조정대상지역 내 주택을 증여하거나 저가 양도할 때는 극도로 주의해야 합니다. 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우를 제외하고, 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 넘길 때는 12%라는 징벌적 취득세율이 적용됩니다.

특히 2023년부터 도입된 시가인정액 과세 체계와 결합하여, 이제는 공시가격이 아닌 실거래가(시가)를 기준으로 12%를 계산합니다. 시가 20억 원인 아파트를 저가 양도하려다 증여로 간주될 경우, 취득세만 2억 4천만 원을 내야 하는 상황이 벌어집니다. 배보다 배꼽이 더 커지는 셈입니다.

4. 보유세 vs 증여 비용: 당신의 선택은?

그렇다면 무거운 종부세를 견디며 보유하는 것이 답일까요, 아니면 지금이라도 증여하는 것이 나을까요? 판단 기준은 보유세 인상분과 증여 비용의 비교에 있습니다.

첫째, 예상 보유 기간을 설정하십시오. 향후 5년 이상 보유할 계획이라면 매년 나가는 종부세와 재산세의 합계가 증여 시 발생하는 취득세 및 증여세보다 큰지 따져봐야 합니다.

둘째, 양도세 비과세 요건을 검토하십시오. 자녀에게 증여한 후 자녀가 10년 이내에 해당 주택을 매도할 경우 이월과세 규정이 적용됩니다. 즉, 부모의 당초 취득가액을 기준으로 양도세를 계산하기 때문에 단기 매도를 계획 중이라면 증여의 실익이 낮습니다.

셋째, 자금 출처 조사 리스크입니다. 저가 양도를 하더라도 자녀가 매매 대금을 지급할 능력이 있다는 것을 증빙해야 합니다. 대가 관계가 불분명하면 취득세뿐만 아니라 증여세 전체에 대해 국세청의 정밀 조사를 받을 수 있습니다.

5. 실전 대응 전략: 리스크를 줄이는 3가지 방법

첫째, 감정평가를 적극 활용하십시오. 시가인정액은 유사 매매 사례 가액을 우선하지만, 감정평가를 통해 시가를 합리적으로 낮게 확정 지으면 저가 양도의 범위를 안전하게 설정할 수 있습니다.

둘째, 시가 대비 5% 이내 거래를 권장합니다. 양도소득세법상 부당행위계산부인 규정을 피하기 위해서는 시가와 거래가의 차액이 5% 또는 3억 원 중 적은 금액 이내여야 합니다. 이 범위를 지키면 매도인인 부모에게도 추가적인 양도세 부담이 생기지 않습니다.

셋째, 부담부증여를 검토하되 실익을 따져보십시오. 전세 보증금이나 대출을 함께 넘기는 부담부증여는 증여세를 줄일 수 있지만, 채무 부분은 유상 양도로 보아 부모에게 양도세가 발생합니다. 2026년 현재 양도세율과 증여 취득세율을 비교하여 최적의 비율을 찾아야 합니다.

6. 전문가와의 상담은 선택이 아닌 필수입니다

2026년의 부동산 세제는 개인이 독학으로 파악하기엔 너무나 복잡하고 위험해졌습니다. 저가 양도라는 칼날이 나를 향한 공격이 되지 않으려면, 거래 전 반드시 세무 전문가와 함께 취득세 중과 여부와 증여세 안전 구간을 체크해야 합니다.

부동산 자산 관리의 핵심은 수익률 극대화가 아니라 리스크 최소화입니다. 이번 포스팅에서 다룬 내용을 바탕으로 여러분의 소중한 자산을 지키는 현명한 선택을 하시길 바랍니다.