토지거래허가제 해제 이후 강남 부동산은 얼마나 올랐나?

 

 

2025년 3월, 서울 강남 지역을 중심으로 시행되었던 토지거래허가제(이하 토허제)가 해제되면서 부동산 시장이 다시 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 토허제 해제 이후 강남을 중심으로 부동산 가격이 급등하는 현상이 나타나고 있으며, 이는 정책 변화와 시장 심리가 맞물린 결과로 분석됩니다.

 

본 글에서는 토지거래허가제의 개념과 그동안의 적용 배경, 해제 이후 나타난 효과, 그리고 향후 시장 전망까지 상세히 살펴보겠습니다.

1. 토지거래허가제란 무엇인가?

토지거래허가제는 일정 지역을 '토지거래허가구역'으로 지정하여 부동산 거래 시 사전에 정부의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 이는 부동산 투기 억제와 시장 안정화를 목적으로 시행되며, 허가 없이 거래할 경우 계약이 무효화됩니다.

토허제의 주요 내용은 다음과 같습니다:

• 일정 면적 이상의 부동산을 매입하려면 관할 구청의 허가를 받아야 합니다.
• 실거주 목적이 아닌 투자 목적의 매입이 사실상 불가능합니다.
• 매입 후 일정 기간(보통 2년) 동안 실거주 의무가 부과됩니다.
• 법인 및 외국인의 부동산 거래가 제한됩니다.

이 제도는 부동산 시장이 과열될 때 정부가 투기 억제 수단으로 활용하는 대표적인 정책 중 하나입니다.

2. 강남 지역에서 토허제가 시행된 배경

강남을 비롯한 서울 주요 지역은 2020년부터 부동산 가격 상승이 두드러지면서 투기 수요를 억제하기 위해 정부가 토허제를 도입하였습니다. 특히 삼성동, 청담동, 압구정동, 대치동 등 강남권 주요 지역이 토지거래허가구역으로 지정되었으며, 이에 따라:

• 투기 수요가 감소하면서 거래량이 급감하였습니다.
• 가격 상승세가 둔화되거나 일부 지역에서는 하락세가 나타났습니다.
• 주거 목적이 아닌 투기 목적의 거래가 사실상 차단되었습니다.

그러나 최근 부동산 시장이 침체되면서 정부는 거래 활성화를 유도하기 위해 토허제를 해제하는 결정을 내렸습니다.

3. 2025년 강남 토허제 해제 배경

2025년 3월 정부가 강남 지역의 토지거래허가제를 해제한 이유는 다음과 같습니다:

1. 부동산 경기 활성화 필요성
   • 2023~2024년 동안 국내 부동산 시장은 금리 인상과 경기 둔화로 인해 침체되었습니다.
   • 거래량이 감소하면서 집값 하락 우려가 커졌고, 이에 따라 정부는 거래 활성화를 위한 조치로 토허제 해제를 결정하였습니다.
2. 투기 우려 완화
   • 정부는 토허제 시행 이후 투기 수요가 억제되었고, 시장이 안정화되었다고 판단하였습니다.
   • 따라서 실거래 수요를 확대하는 방향으로 정책 기조를 전환하였습니다.
3. 강남 재건축·재개발 추진 가속화
   • 강남 지역에서는 재건축·재개발 사업이 활발히 진행되고 있으며, 이를 원활하게 추진하기 위해 거래 제한을 완화할 필요성이 제기되었습니다.

4. 강남 토허제 해제 이후 나타난 효과

토허제가 해제되자마자 강남 부동산 시장에서는 즉각적인 변화가 감지되었습니다. 주요 효과는 다음과 같습니다:

1. 거래량 급증
   • 2025년 3월 초 토허제 해제 발표 직후부터 매수 문의가 급증하였습니다.
   • 강남권 주요 단지에서는 거래량이 눈에 띄게 증가하고 있습니다.
2. 부동산 가격 상승
   • 토허제 해제 직후 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)를 중심으로 아파트 가격이 급격히 상승했습니다.
   • 한국부동산원의 발표에 따르면, 3월 둘째 주 기준으로 강남 3구 아파트 매매 가격은 2018년 이래 최대 상승폭을 기록했습니다
   • 특히 삼성동, 압구정동, 청담동, 대치동 등의 주요 아파트 가격이 상승세를 보이고 있습니다.
   • 일부 인기 단지에서는 호가(매도 희망 가격)가 5~10% 상승하는 움직임이 포착되었습니다.
   • 강남에서 시작된 집값 상승세가 주변 지역으로 확산되고 있습니다. 마포구, 용산구, 성동구(일명 마·용·성) 등 인접 지역의 부동산 가격도 상승세를 보이고 있으며, 심지어 노원구, 도봉구, 강북구(노·도·강)의 하락세도 멈춘 것으로 나타났습니다
   • 토허제 해제와 함께 신학기 이사 수요, 금리 인하 기대감 등이 복합적으로 작용하여 가계대출이 증가하고 있습니다. 지난달 금융권 가계대출은 4조 3000억 원 증가했으며, 이는 연초의 감소세에서 반전된 것입니다.
   • 강남과 비강남 지역 간의 부동산 가격 격차가 더욱 벌어질 수 있어, 지역별 양극화가 심화될 우려가 있습니다.
3. 재건축 기대감 상승
   • 토허제 해제로 인해 재건축 추진 단지들의 가치가 재평가되고 있습니다.
   • 대치동 은마아파트, 압구정 현대아파트 등 재건축이 진행 중이거나 예정된 단지에서 가격 상승폭이 큽니다.
4. 투자 수요 증가
   • 그동안 거래를 기다렸던 투자자들이 매입에 나서면서 강남 부동산 시장에 다시 활기가 돌고 있습니다.
   • 외국인 및 법인 투자도 점진적으로 늘어날 가능성이 있습니다.
   • 금융당국은 토허제 해제 이후의 부동산 시장 동향을 면밀히 관찰하고 있습니다. 특히 강남 3구와 주요 거래 지역별로 가계대출 추이를 세분화하여 모니터링하고 있으며, 주간 단위로 더욱 촘촘한 관리를 시행하고 있습니다

5. 향후 전망과 정부 대응

강남 토허제 해제 이후 부동산 시장이 다시 과열될 조짐을 보이면서 정부는 추가 대책을 검토 중입니다. 향후 전망과 대응 방안을 정리하면 다음과 같습니다:

1. 정부의 시장 모니터링 강화
   • 정부는 단기간 내 부동산 가격이 급등할 경우 다시 규제 카드를 꺼낼 가능성이 있습니다.
   • 필요시 대출 규제 강화, 보유세 조정 등의 추가 조치가 나올 수도 있습니다.
2. 재건축 규제 완화와 맞물린 변화
   • 재건축 초과이익 환수제, 안전진단 규제 완화 등의 정책이 함께 추진될 경우 강남 부동산 시장의 가격 상승 폭이 더욱 커질 수 있습니다.
   • 이에 따라 중장기적으로 시장이 안정화될지 여부는 정부 정책 방향에 달려 있습니다.
3. 시장 기대 심리 지속
   • 강남은 대한민국 대표 부동산 시장의 중심지로, 토허제 해제 이후 가격 상승 기대감이 유지될 가능성이 큽니다.
   • 단기적 조정이 있을 수 있지만, 장기적으로는 상승세가 지속될 가능성이 높습니다.

6. 결론

2025년 3월 강남 지역의 토지거래허가제 해제는 부동산 시장에 즉각적인 영향을 미쳤으며, 거래량 증가와 가격 상승을 촉진하는 결과를 낳았습니다. 정부는 부동산 시장의 과열 가능성을 경계하면서도, 장기적으로는 시장 안정과 거래 활성화를 함께 고려하는 정책을 추진할 것으로 보입니다. 향후 강남 부동산 시장이 어떻게 변화할지는 추가적인 규제 여부와 경제 환경에 따라 결정될 것입니다. 투자자들은 신중한 접근이 필요하며, 실거주 목적이라면 장기적 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.