2025년 3월, 정부는 다시 한 번 서울의 일부 지역에 대해 토지거래허가구역을 재지정했다. 투기 우려가 제기된 강남권 주요 지역을 중심으로, 재건축과 고급 아파트 거래에 제동이 걸린 셈이다. 이는 단순한 규제 조치 이상의 함의를 지닌다. 강남은 규제를 받지만 여전히 투자 수요가 몰리는 지역이고, 비강남은 풍선효과에 따라 가격이 움직인다. 그렇다면 토지거래허가제가 다시 작동하기 시작한 지금, 서울 부동산은 어디로 향하고 있는가?
이번 글에서는 토지거래허가제의 성격과 재지정 배경, 강남·비강남 간 시장 움직임, 그리고 중장기적인 서울 부동산 흐름을 짚어본다.
1. 토지거래허가제란 무엇인가?
토지거래허가제는 지정된 구역 내에서 일정 면적 이상의 부동산을 거래하려면 관할 관청의 허가를 받아야 하는 제도다. 투기 수요 억제와 실수요자 보호가 주목적이다. 특히 다음 조건이 적용된다:
- 거래 목적 심사: 주거용인지 투기용인지 확인
- 실거주 의무: 아파트 구입 시 일정 기간 실거주 필요
- 허가 미이행 시 계약 무효
적용 대상
- 주거지역: 18㎡ 초과 시 허가 필요
- 상업지역: 20~330㎡ 이상
- 녹지지역 등: 용도에 따라 차등 적용
이 제도는 강남권 재건축 아파트, 유명 상업지구, 재개발 예정지 등에 집중 적용된다.
2. 2025년 3월, 재지정된 주요 지역은?
이번 재지정에서는 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산, 성동 일부 지역이 포함됐다. 특히 압구정·대치·청담, 그리고 목동 재건축 단지가 주된 대상이다.
| 강남구 대치동 | 학군 + 재건축 | 투기수요 집중 |
| 송파구 잠실동 | 브랜드 단지 밀집 | 외지인 매입 증가 |
| 서초구 반포동 | 한강변 핵심 입지 | 고가 거래 지속 |
| 용산구 한남동 | 고급 주거지 | 외국인 거래 활발 |
| 양천구 목동 | 재건축 추진 | 초기 거래 과열 |
정부는 “투기수요가 다시 살아나고 있다”는 판단 하에 규제카드를 꺼낸 것으로 보인다.
3. 강남 부동산 시장, 어떻게 반응할까?
강남은 규제가 강화될수록 오히려 ‘안정 자산’으로서의 입지를 강화해왔다. 그 이유는 단순하다. 공급이 제한되고, 수요는 줄지 않기 때문이다.
3.1 단기적 영향: 거래 위축
- 허가제 지정 직후엔 매물과 거래량이 급감한다.
- 특히 법인, 외지인, 다주택자 등의 진입 장벽이 높아진다.
- 실수요자라도 ‘주거 목적’ 입증이 어려우면 거래 불가능.
결과적으로 가격은 일시적으로 숨고르기, 거래량은 급감할 수 있다.
3.2 중기적 흐름: 대기 수요 증가
- 허가구역 해제 시점을 기다리는 ‘대기 수요’가 쌓인다.
- 가격 하락보다는 상승 억제 효과에 가까움.
- 과거 사례(압구정, 목동 등)에서도 해제 이후 단기 급등 양상이 반복되었다.
즉, 강남은 규제의 영향보다는 정책 방향성과 금리 조건에 더 민감하게 반응하는 구조다.
4. 비강남 지역은 반사이익을 얻을까?
비강남 지역은 그동안 강남의 규제가 강화될 때마다 ‘풍선효과’를 통한 수혜 지역으로 주목받아 왔다. 2020년 이후엔 성북, 동작, 영등포, 마포 등도 빠르게 상승했다.
4.1 2025년 현재 유망 비강남 지역
| 동작구 상도·사당 | 9호선/서부선 개발, 재개발 진행 |
| 마포구 공덕·신공덕 | 직주근접, 한강 조망, 역세권 |
| 성동구 금호·행당 | 비강남 중 입지 우수, 정비사업 활발 |
| 구로·금천 | 서울 도심형 공업지 → 주거지 전환 중 |
4.2 주의할 점
- 비강남 지역도 최근 투자 수요 유입으로 과열 조짐
- 가격 상승에 비해 수급 안정성, 생활 인프라는 부족한 편
- 서울 전체의 수요가 정체될 경우 비강남이 먼저 조정받을 가능성 존재
5. 중장기 전망: 변수는 ‘금리’와 ‘총선’
서울 부동산 시장은 규제 하나로 움직이지 않는다. 아래 세 가지 요소가 향후 시장 방향성을 좌우할 것이다.
5.1 금리 기조 변화
- 미국 및 한국 기준금리 인하가 시작되면 부동산 시장에 유동성 유입
- 실수요자보다 투자 목적의 수요 복귀 가능성 높아짐
→ 금리가 하락 국면에 접어들면 강남 고가주택부터 상승 재개 가능성
5.2 2026년 총선 및 정비사업 정책
- 현 정부가 유지될 경우 규제 기조가 지속될 가능성 높음
- 야권이 승리할 경우 재건축 활성화 및 규제 완화 가능성
- 정비사업 인허가 완화 여부가 투자 심리에 큰 영향을 줄 것
5.3 공급 vs 심리의 싸움
- 서울 내 신규 아파트 공급은 여전히 부족
- 전세 시장의 안정 여부, 실거주 수요 회복이 시장 반등 조건
6. 결론: ‘규제=하락’은 아니다
토지거래허가제 재지정은 정부가 부동산 시장의 과열을 사전 차단하려는 신호로 읽힌다. 하지만 강남은 쉽게 꺾이지 않는다. 오히려 이런 규제는 강남의 희소성과 프리미엄을 공고히 하며, 중장기적으로 가격 하방을 받쳐주는 역할을 하기도 한다.
반면 비강남 지역은 상대적으로 낮은 진입장벽과 교통·개발 호재를 무기로 투자 수요를 흡수하지만, 기초 체력과 시장 신뢰 면에서는 강남에 비해 여전히 취약하다.
요약하자면 다음과 같다:
| 강남 | 거래 감소, 가격 유지 | 규제 완화 시 급등 가능성 |
| 비강남 | 반사 수요 유입 | 금리 반등 시 조정 위험 |
서울 부동산은 외부 변수에 매우 민감한 고도화된 시장이다. 규제 자체보다 그 규제가 의미하는 '정책 방향성'과 시장의 해석이 핵심이다. 지금은 '빠르게 매수할 시점'이 아니라, 정책과 금리, 심리의 흐름을 정밀하게 관찰하며 방향을 잡아야 할 시기다.
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