2025년 토지거래허가구역 재지정 이후, 부동산 시장은 어디로 가고 있을까?

 

 

올해 3월, 서울시는 강남 3구와 용산구를 다시 ‘토지거래허가구역’으로 지정했다.
그 결정이 발표되자 부동산 시장은 즉각 반응했다. 거래가 얼어붙고, 가격은 정체되거나 일부 상승세가 꺾이는 모습이 나타났다.

그렇다면 지금, 이 규제는 시장에 어떤 영향을 주고 있을까? 가격은 떨어지고 있는 걸까? 거래는 멈췄을까?
주요 지역별로 살펴보면, ‘진짜 흐름’이 보인다.

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✅ 토지거래허가구역이란?

먼저 간단히 짚고 가자.
토지거래허가구역은 해당 지역 내 일정 규모 이상의 부동산 거래 시 관할 구청의 허가를 받아야 하는 제도다.
단순히 “사겠다”는 의지만으로는 거래가 성사되지 않기 때문에, 투자 목적의 단기 거래를 강하게 제한하는 효과가 있다.

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📍 지역별 시장 반응 분석

1. 강남구: 거래는 줄었지만 가격은 꿋꿋

• 토지거래허가구역 재지정 이후, 강남구의 아파트 거래량은 크게 줄었다.
• 하지만 가격은 오히려 상승세를 이어가는 단지도 있다. 특히 대치동은 재지정 이후에도 20% 넘는 가격 상승률을 기록했다.
• 수요는 여전하되, 거래가 제한되면서 '매물 잠김' 현상이 가격 하방을 지지하고 있는 셈이다.

2. 서초구: 실수요는 남았고, 투자 수요는 줄었다

• 서초구도 거래량 감소가 뚜렷하다. 허가 절차의 복잡성 때문에 투자 목적의 접근이 크게 줄어들었다.
• 그럼에도 불구하고 우수한 학군, 교통, 재건축 기대감 덕분에 주요 단지의 호가는 견조하게 유지되고 있다.
• 일부 단지는 가격 조정 없이 거래만 줄어든 상태다.

3. 송파구: 가격 상승의 여운은 남았지만 분위기는 정체

• 잠실, 문정, 가락동 일대도 거래가 급감했다.
• 하지만 잠실주공5단지 같은 재건축 기대 단지는 여전히 고가에 매물이 올라오고 있다.
• 다만 실질 거래가 줄면서 실거래가가 호가를 따라가지 못하는 양상도 포착된다.

4. 용산구: 호재는 있지만, 규제가 발목을 잡는다

• 용산은 국제업무지구 개발, 용산공원 조성 등 초대형 개발 호재가 겹쳐 있는 지역이다.
• 그만큼 기대감은 높았지만, 토지거래허가구역 재지정 이후 매수세가 위축됐다.
• 개발 기대는 여전하지만, 거래의 흐름은 눈에 띄게 느려졌다.

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🔍 규제 효과는? 실질적 영향 분석

거래량 감소: 확실한 효과

• 규제가 시행되면 거래량은 즉시 줄어든다. 투자 수요가 규제에 가로막히면서 실수요자 위주의 거래만 남는다.
• 대표적으로 과거 잠실동은 토지거래허가구역 지정 직후 거래량이 80% 넘게 감소한 바 있다.
• 이번에도 비슷한 양상이 나타나는 중이다.

가격 안정화? 기대만큼은 아니다

• 거래는 줄었지만, 가격이 급락하는 흐름은 보이지 않는다.
• 강남·서초·송파는 여전히 수요 초과 지역이고, 입지와 학군 등 기본 경쟁력이 탄탄하다.
• 거래 감소 → 매물 잠김 → 가격 하방 경직이라는 전형적인 ‘규제형 시장 경직’이 발생하고 있다.

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📈 향후 시장 전망: 조정인가, 재상승의 발판인가?

단기적으로는 관망세

• 규제 효과로 거래량은 당분간 낮은 수준을 유지할 것으로 보인다.
• 일부 투자 수요는 관망하며 대기 상태로 전환할 것이고, 실수요자는 혼란을 느끼며 움직임을 멈출 수 있다.

중장기적으로는 상승 압력 여전

• 강남 3구와 용산은 여전히 ‘대한민국 최상위 입지’로 꼽히는 지역이다.
• 공급 부족, 정비사업 지연, 금리 인하 가능성 등이 겹칠 경우 다시 가격 상승세가 나타날 수 있다.
• 특히 재건축 이슈가 본격화될 경우, 시장이 급변할 가능성도 배제할 수 없다.

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🧭 마무리: 규제는 시장을 늦출 뿐, 멈추게 하지는 못한다

2025년 토지거래허가구역 재지정은 단기적으로는 ‘속도 조절’에 성공한 것으로 보인다.
하지만 시장은 단지 거래가 줄었을 뿐, 수요는 여전히 남아 있다.

단기적으로는 조정이지만, 중장기적으로는 다시 상승세가 나타날 수 있다.
그렇기에 이 시점은 단순히 관망할 것이 아니라, ‘기회 구간’일 수도 있다.

규제가 시장을 멈출 순 없다. 다만, 더 신중한 눈으로 다음 흐름을 읽을 시간을 벌어줄 뿐이다.