프로젝트2050

최근 아파트 매매 가격이 상승을 멈추었다, 하락했다 등등 갑자기 호들갑 떠는 글이 늘어나고 있다. 그런데 과연 정말 빠졌을까? 언론은 야단스럽고, 이 기사는 빠졌다고 난리고, 또 다른 기사는 오히려 가격이 올랐다고 설레발이다. 혼란스러운 데이터 분석에 대해 우리가 해야 할 일은 그냥 우리가 데이터를 직접 찾아 보고, 판단하는 것이 가장 낫다고 생각된다. 이 글은 그 데이터를 직접 찾아본 것을 기록 겸, 남겨보기 위한 것이다. 아래 그림은 주간 서울 매매 가격 변동을 본 것이다. 2022년 초반 최고점을 찍고 급격한 하락선을 그린 매매가는 최근 다시 가격을 회복하고 있는 것으로 나온다. 아직 회복 후 하락한 모습은 그래프에 나타지 않고 있다. 왜일까? 이유는 단순하다. 아직 하락 기조로 접어들지 않았기 때..

송도는 인천이 아닌 송도다라는 말이 나올 정도로 송도의 발전이 눈부셨다. 그도 그럴 것이 송도는 2020년 말부터 갑자기 상승하기 시작해 2021년 가장 급속히 상승한 곳 중 하나가 되었다. 그리고 갑작스럽게 부동산 경색기를 맞으면서 급상승한 지역부터 빠지고 있으며 송도가 그 중 하나가 되었다. 송도가 속한 인천 연수구의 매매와 전세 가격변동 지수를 보면 2020년 말부터 급상승한 것을 확인할 수 있다. 그리고 2022년 초부터는 다시 그래프가 꺾여서 하락 추세로 돌아선 것도 확인할 수 있다. 2022년 7월 연수구의 매매변동률은 -0.9%p, 전세변동률은 -1.29%p로 수도권 중 하락폭이 가장 큰 곳중 하나로 꼽히고 있다. 송도의 랜드마크로 꼽히는 시티센트럴더샵의 실거래가를 살펴보자. 가장 세대수가 ..

2022년 8월 20일 기준, 서울 주간 아파트값 변동율을 보면 노원, 강동, 송파, 성북, 광진, 동대문, 은평, 관악 등 비강남권을 중심으로 가격이 빠지고 있다. 일각에서는 서울 외곽의 하락율이 가장 높다고 하지만 송파, 영등포 등이 포함되어 있기 때문에 서울 외곽이나 비강남권 위주로 하락이 가속화되고 있다고 보기에는 무리가 있다. 여기서 눈여겨 볼 부분은 노원구 아파트 가격이 다른 지역에 비해 하락 속도가 가파르다는 점이다. 노원구 아파트의 하락은 어떠한 상황인지 알아보자. 그렇다면 노원구 부동산 상황은 어떠한가? 아실 자료에 따르면 8월 15일 서울 매매가격 지수는 보합 수준이다. 하지만 그래프의 파란 선을 보면 노원구는 올해 중반부터 가격이 꺾인 상태다. 노원구의 매매가 변동을 보여주는 매매가격..

최근 서울과 비서울 모두 하락 추세를 보이고 있다. 그 와중에도 압구정 등 일부 강남과 서초에서는 신고가가 나오고 있다. 부동산은 정말 양국화 추세로 가는 것인가? 최근 압구정동 현대 아파트의 매매가가 신고가를 기록하면서 강남쪽은 여전히 신고가 행진을 이어가고 있다는 기사가 나온다. 팩트 체크를 하기 위해 우선 호갱노노 자료 중 재건축의 제왕이라 불릴 만한 압구정동 현대아파트 실거래 자료를 보자. 현대 1,2차 42평형은 지난 6월 2일 47.65억에 거래되었다. 두 달 전인 47억에 비해 6,500만 원이 오른 가격이다. 압구정동에서 최근 3개월 간 신고가를 기록한 것은 이것만이 아니다. 아래 자료를 보면 최근 압구정 현대쪽에서 3건의 신고가가 나왔다. 위에서 본 1,2차 아파트 외에도 압구정 현대 1..

시흥시는 GTX 호재로 작년 부동산 가격이 급등했던 곳이다. 아래 아실에서 제공하는 KB부동산 자료를 보면 2020년 11월부터 서서히 급등하기 시작해 2021년에 피크를 이루었다. 반면 2022년 초반부터는 서서히 꺾이는 모습을 보이고 있다. 그렇다면 시흥시 집값은 얼마나 빠졌을까? GTX 호재를 가장 많이 반영한 것으로 알려진 시흥배곧C 호반써밋플레이스를 보자. 2021년 9월 이 아파트의 국평 물건이 10억에 거래되었다. 2022년 들어 2-3억씩 빠진 물건이 거래되었으며, 22층 물건이 2022년 5월 7억8천에 거래되었다. 아실에는 아직 반영되지 않았으나 그 후 더 가격이 하락해 2022년 6월 5층 물건이 6.8억, 7월에 25층 물건이 7억, 8월에는 18층 물건이 6.7억에 거래되었다. 최..

최근 서울 등 수도권 아파트 가격이 하락하고 있다는 기사가 연일 쏟아지고 있다. 일각에서는 아직도 상승 기조에 대한 믿음이 있는 반면, 대부분은 조정을 겪을 것이라 예상한다. 일부 비관론자들은 올해와 내년 경제침체로 인해 집값이 20-30% 정도 하락할 것이라는 전망을 내놓았다. 그렇다면 IMF 당시 아파트 시세와 IMF 차관 실행 중이던 당시 아파트 가격은 어느 정도로 하락했을까? 아래는 각 지역의 1997년 10월 집값과 1998년 8월 것을 비교한 것이다. 대부분 국평 기준이다. 가장 놀라운 것은 강남과 그 외 서울 지역, 심지어 경기도 국평 아파트 가격이 매우 비슷했다는 점이다. 1997년 은마는 2.5억이었는데, 서초 무지개 2.3억, 동작 한강현대 2.1억, 홍제 청구 2.2억, 분당 현대 3..

연일 집값 하락에 대한 기사가 쏟아지고 있다. 최근 다주택자 보유세 감소로 인해 매도 물량이 줄고 있기 때문이라는 말도 있다. 그렇다면 진짜 매도 물량이 줄었을까? 1년 전 매도 물량에 비해 지금은 어떤 상황일까? 아실 자료에 의하면 전국적으로 매도 물량이 폭증했다. 서울에서 매도 물량이 가장 많이 늘어난 곳은 강서구, 강북구, 중랑구, 용산구, 도봉구 순이다. 특히 강서구는 작년 이맘 때 1,551건이 매도 시장에 나와 있었으나 지금은 3,165건이 나와 있다. 매도자가 폭증하면서 매수자 우위 시장이 된 상황이다. 그렇다면 강남권은 어떨까? 그나마 강남쪽 매도 물량은 적게 증가했다. 서초구 17.3%p, 송파구 39.5%p, 강남구 41.1%p 등이다. 즉 가장 최근에 급등한 곳일 수록 가장 매도 물량..

요즘 집값 하락에 이어 전세가가 하락한다는 기사가 나오고 있다. 보통 기사는 전세가가 폭락한 몇 개 사례를 위주로 소개하는데, 이러한 경우 전체 그림을 보지 못하는 맹점이 있다. 오늘은 전세가가 어느 정도 하락했는지, 어느 곳이 가장 하락했는지 살펴보도록 하자. 아실 자료에 따르면 각 시도별 주간 전세가 변동을 보면 8월 1일 주간에는 서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산, 세종, 경기, 강원, 충북 등 대부분의 지역은 보합이었다. 그리고 8월 8일 지난 주에는 서울, 세종, 경기 -0.1%p, 대구 -0.3%p, 인천 -0.1%p, 대전 -0.2%p 등 많은 지역의 전세가가 하락 반전했다. 하지만 부산처럼 여전히 보합인 곳도 있었고, 울산, 강원, 충북과 같이 오히려 상승한 곳도 있었다. 즉..

최근 집값이 하락하고 있다. 그 중에서도 세종시, 대구는 집값이 가장 하락한 곳으로 알려졌다. 언론에서도 세종시 아파트가 급락하고 있다, 20% 빠졌다, 30% 빠졌다 등등 가격 하락에 대한 기사가 연일 나오고 있다. 중요한 것은 급급매가 팔리면서 가격이 하락할 수 있으나, 그 급급매 가격이 그대로 호가에 반영되어 있는가, 혹은 아닌가의 문제다. 오늘 나온 기사에 따르면 세종시 중 2년 전 집값으로 회귀한 곳이 늘어나고 있다. 예를 들어 세종 도담동의 도램15단지 힐스테이크(국평)이 8월 초 6.5억에 매매되었는데, 올해 4월의 7억대 후반, 2021년 말 8억 원대, 2021년 1월에는 9.63억 원에 거래된 것에 비하면 많이 떨어졌다는 것이다. 그렇다면 지금 실거래가는 어떤지 살펴보자. 도램힐스테이트..

최근 언론에서 세종시와 수도권 외곽 집값이 급격히 빠지고 있다는 기사를 내고 있다. 8월 12일 한 기사에 따르면 수원 영통구, 화성, 세종시 등의 아파트가 이전 신고가에 비해 20~30% 빠진 것이라고 한다. 이러한 하락세를 보도하는 기사들의 특징은 신고가 대비 하락율만 이야기할뿐, 몇 년 전 급등하기 전에 비해 여전히 몇 % 오른 상태인지에 대해서는 이야기하지 않는다는 거다. 해서 오늘은 이 기사에 언급되었던 급락 지역의 대장 아파트 혹은 랜드마크 아파트를 중심으로 신고가 대비 정말 20~30%가 빠진 것인지, 그렇다면 이건 4~5년 전 급등하기 전 가격에 비해 얼마나 올라있는 상태인지 점검해 보고자 한다. 우선 수원시 영통구 광교 중흥S클래스를 살펴보자. 국평(전용면족 84제곱미터) 타입이 총 3가..