팔 사람은 2년 안에 팔아라, 2026년 부동산 세제개편이 남긴 거래세 시간표

 

정부가 2년짜리 퇴로를 열었다

2026년 8월 3일 발표된 세법개정안을 보유세 인상으로만 기억하면 절반만 본 것입니다. 정부는 집을 갖고 있을 때 내는 세금을 올리는 대신, 팔고 나갈 때 내는 세금은 한시적으로 확 낮추는 카드를 함께 꺼냈습니다. 이른바 퇴로를 열어준 것입니다.

현재 조정대상지역에서 집을 두 채 가진 사람이 그중 하나를 팔면 기본세율에 20퍼센트포인트가 더 붙어 최고 65퍼센트까지 세금을 내야 합니다. 세 채 이상이면 30퍼센트포인트가 더 붙어 최고 75퍼센트에 달합니다. 이 중과세율이 2027년에는 2주택자 기준 5퍼센트포인트로 뚝 떨어져 최고 세율이 50퍼센트가 되고, 3주택 이상은 10퍼센트포인트로 낮아져 최고 55퍼센트가 됩니다. 2028년에는 다시 조금 올라 2주택은 10퍼센트포인트로 최고 55퍼센트, 3주택 이상은 15퍼센트포인트로 최고 60퍼센트가 적용됩니다. 그리고 2029년에는 원래대로 20퍼센트포인트와 30퍼센트포인트로 되돌아갑니다. 즉 2027년이 세금이 가장 싼 해이고 해가 갈수록 무거워지다가 2029년에 원상복귀하는 구조입니다.

정부가 사실상 내년까지 정리하라는 신호를 보낸 것이라는 해석이 시장에서 나오는 이유입니다.

완화 세율에도 조건이 있다, 짧게 가진 집은 해당 없다

이 완화 조치를 모든 집이 누릴 수 있는 것은 아닙니다.

두 가지 조건이 붙습니다.

첫째는 조정대상지역에 있는 주택이어야 하고, 둘째는 2년 이상 보유한 집이어야 합니다.

산 지 얼마 안 된 집을 되팔아 차익을 남기는 단기 거래는 이 혜택에서 빠집니다. 단기 매매를 노린 투기까지 감세해 줄 생각은 없다는 뜻입니다. 여기에 실무적으로 매우 중요한 내용이 하나 더 있습니다. 2026년에 이미 집을 판 경우에도 2027년에 신고할 때 완화된 세율을 적용하고, 이미 낸 세금이 더 많다면 그 차액을 돌려주는 방안이 추진됩니다.

다시 말해 올해 안에 파는 것과 내년에 파는 것 사이에 세율 차이가 사라지도록 설계한 것입니다. 이것은 매도 예정자에게 상당히 큰 정보입니다. 세금 때문에 발표 직후 서둘러 계약을 서두를 필요가 줄어들기 때문입니다. 다만 환급까지 실제로 이뤄지려면 국회에서 법이 통과돼야 하고, 세부 요건과 절차의 정확한 최신 수치는 확인 필요합니다. 계약을 앞둔 분이라면 세무 대리인을 통해 본인 물건이 조정대상지역 요건과 2년 보유 요건을 모두 충족하는지부터 확인하는 것이 순서입니다.

오래 갖고 있으면 깎아주던 제도가 오래 살아야 깎아주는 제도로

이번 개편에서 가장 근본적인 변화는 장기보유특별공제라는 제도의 이름과 성격이 함께 바뀐다는 점입니다. 지금은 집을 오래 가지고 있으면 판 차익에서 일정 비율을 빼주는데, 1세대 1주택의 경우 보유한 기간에 연 4퍼센트, 실제로 산 기간에 연 4퍼센트를 각각 계산해 최대 80퍼센트까지 깎아줬습니다. 개정안은 이 제도를 장기거주소득공제로 바꾸면서 보유 기간 부분을 아예 없애고 실제로 거주한 기간만 연 8퍼센트로 계산해 최대 80퍼센트를 깎아주는 방식으로 바꿉니다. 최대 공제율은 80퍼센트로 같지만 계산의 근거가 완전히 달라진 것입니다.

집을 사두고 전세를 준 채 10년을 버틴 사람과 그 집에서 10년을 산 사람이 지금까지는 비슷한 혜택을 받았다면, 앞으로는 실제로 산 사람만 온전한 혜택을 받게 됩니다. 여기에 공제받을 수 있는 금액 자체에도 상한선이 생깁니다. 2028년에는 20억원, 2029년부터는 10억원까지만 공제받을 수 있습니다. 차익이 수십억원에 달하는 초고가 아파트를 팔 때 공제가 무한정 따라붙던 구조에 뚜껑을 씌운 것입니다. 이 변화는 1년 유예를 거쳐 2028년부터 단계적으로 적용되므로, 지금 장기 보유 중인 분들에게는 준비할 시간이 남아 있는 셈입니다.

30억이라는 새로운 선, 기본공제 250만원이 2500만원으로

거래세 개편에서 잘 알려지지 않았지만 파급력이 큰 항목이 양도소득 기본공제입니다. 이것은 집을 팔아 남긴 이익에서 무조건 빼주는 금액인데 지금은 연 250만원에 불과합니다. 개정안은 10년 이상 실제로 거주했고 판 가격이 30억원 이하인 1주택자에 한해 이 금액을 연 2500만원으로, 즉 열 배로 늘립니다. 오래 실제로 살아온 실수요자의 갈아타기 부담을 덜어주겠다는 취지입니다.

그런데 30억원이라는 기준선이 생기면서 시장에는 묘한 현상이 나타나고 있습니다. 판 가격이 30억원을 1원이라도 넘으면 이 혜택이 사라지므로 30억원 언저리에 걸친 단지들이 갑자기 절세 매물로 주목받게 된 것입니다. 언론 보도에서는 송파구 헬리오시티나 마포구 마포그랑자이처럼 30억원 경계에 걸친 대단지들이 이런 관심의 사례로 거론됐습니다. 여기에 종부세 쪽에서도 과세표준 6억원 초과 구간부터 세율이 오르는 탓에, 시장에서는 가장 비싼 한 채를 노리는 이른바 똘똘한 한 채 전략 대신 세금상 가장 유리한 구간에 걸친 알맞은 한 채로 수요가 옮겨갈 것이라는 전망이 나옵니다. 일각에서는 이를 덜 똘똘한 한 채 수요라고 부르며, 정부가 의도한 것과 반대되는 쏠림이 생길 수 있다고 지적합니다.

이사 가려면 3년이 아니라 2년, 일시적 2주택 처분기한 단축

집을 갈아탈 때 새집을 먼저 사고 옛집을 나중에 파는 경우가 많습니다. 이때 잠깐 두 채가 되는데, 이를 일시적 2주택이라고 부르고 정해진 기간 안에 옛집을 팔면 1주택으로 봐서 세금 혜택을 그대로 줍니다.

지금은 그 기간이 3년인데 개정안은 이를 2년으로 줄입니다. 시행 시점은 2026년 10월 1일 이후입니다. 이번 개편안 중 비교적 이른 시점에 적용되는 항목이라 실수요자가 가장 먼저 체감하게 될 변화입니다. 기간이 1년 짧아진다는 것은 생각보다 큰일입니다. 매매 시장이 얼어붙어 옛집이 팔리지 않는 상황에서 3년은 버틸 수 있어도 2년은 빠듯할 수 있습니다. 기한을 하루라도 넘기면 1주택 비과세 혜택이 통째로 날아가고 2주택자로 분류돼 세금이 급증합니다.

갈아타기를 계획 중이라면 새집 잔금일과 옛집 매도 시한을 달력에 정확히 표시해 두고, 여유를 두고 매물을 내놓는 편이 안전합니다. 특히 2026년 10월 1일이라는 날짜를 기준으로 그 이전에 새집을 취득했는지 이후인지에 따라 적용되는 기간이 달라질 수 있으므로, 본인 사례에 어느 규정이 적용되는지는 반드시 개별 확인이 필요합니다.

살 때 내는 취득세는 어떻게 되나

집을 살 때 내는 취득세는 나라가 걷는 국세가 아니라 지방자치단체가 걷는 지방세라서 기획재정부가 아니라 행정안전부 소관이고, 이번 8월 3일 세법개정안과는 별도의 절차를 밟습니다. 2026년 현재 취득세는 급격한 중과보다는 실수요자 보호와 투기 억제 사이의 균형을 유지하는 기조가 이어지고 있습니다.

다주택자에게는 여전히 무거운 세율이 적용되는데, 조정대상지역에서 두 번째 집을 살 때 8퍼센트가 붙는 구조가 대표적입니다. 8억원짜리 집을 조정대상지역에서 두 번째로 산다면 취득세만 약 6400만원이 나오는데, 일반세율을 적용했을 때의 약 2053만원과 비교하면 세 배가 넘습니다. 취득세 중과 여부를 가르는 가장 중요한 두 가지는 그 집이 조정대상지역에 있는지, 그리고 주택 수를 어떻게 세는지입니다. 분양권이나 입주권, 오피스텔이 주택 수에 포함되는지 여부에 따라 결과가 완전히 달라지므로 계약 전 반드시 확인해야 합니다. 지방 부동산 활성화를 위한 감면도 있습니다. 지방의 준공 후 미분양 주택 중 취득가액 6억원 이하이고 전용면적 85제곱미터 이하인 물건을 사면 취득세를 최대 50퍼센트까지 깎아주고 다주택자 취득세 중과 대상에서도 빼줍니다. 다만 2026년 하반기 지방세제 개편안에 취득세율 자체의 변경이 담길지는 정확한 최신 수치는 확인 필요합니다.

지방으로 내려가는 고령층에게 열어준 문

이번 개편안에는 수도권 집중을 완화하려는 의도가 담긴 조항들이 여럿 들어 있습니다. 가장 눈에 띄는 것은 65세 이상 고령층 지원입니다. 65세를 넘긴 분이 수도권에 있는 집을 팔고 비수도권으로 이사하는 경우 양도소득세를 한시적으로 깎아줍니다. 2027년에는 세금의 50퍼센트를 최대 5억원 한도로, 2028년에는 30퍼센트를 최대 3억원 한도로 감면합니다. 서울에 집 한 채만 갖고 은퇴 생활을 하는 분이 그 집을 팔아 지방으로 내려가면서 남은 돈을 노후 자금으로 쓰겠다고 할 때, 양도세가 걸림돌이 되던 상황을 풀어주겠다는 것입니다.

감면율이 2027년에 가장 높고 2028년에 낮아지는 구조라서 이 역시 시간표 싸움입니다. 여기에 인구감소지역에 두 번째 집을 사도 양도세와 종부세에서 1주택자로 봐주는 이른바 세컨드홈 특례는 적용 기한이 2029년 말까지 연장됩니다. 지방에 별장 격의 집을 하나 더 두더라도 세금상 불이익을 주지 않겠다는 것이죠. 지방 미분양 물량을 소화하고 인구감소지역에 사람과 돈이 흘러가게 하려는 정책 의도가 취득세 감면부터 양도세 감면까지 일관되게 관통하고 있습니다.

임대사업자 특례는 문을 닫고, 땅은 훨씬 무거워진다

한때 세금 혜택의 대명사였던 등록임대주택 제도는 이번 개편으로 사실상 정리 수순에 들어갑니다. 임대주택에 주어지던 각종 세제 특례를 2027년부터 단계적으로 폐지한다는 것이 정부안입니다. 임대사업자 등록을 통해 종부세 합산 배제나 양도세 감면을 받아온 분들에게는 상당한 변화이므로, 본인이 가진 등록임대주택의 의무임대 기간이 언제 끝나는지, 폐지 일정과 어떻게 맞물리는지를 미리 따져봐야 합니다.

토지 쪽은 방향이 더 분명합니다. 사업에 실제로 쓰지 않는 이른바 비사업용 토지에 대해서는 2028년부터 개인의 장기보유특별공제를 아예 없애고, 양도세를 기본세율에 20퍼센트포인트를 더 붙여 매깁니다. 법인이 비사업용 토지를 팔 때 붙는 추가 과세는 10퍼센트에서 20퍼센트로 두 배가 됩니다. 앞서 본 것처럼 비사업용 토지의 종부세 최고세율도 3퍼센트에서 4퍼센트로 오릅니다. 갖고 있기도 무겁고 팔기도 무거워지는 셈입니다. 주택은 실거주자를 보호하는 방향으로 세밀하게 손질한 반면, 유휴 토지에 대해서는 거의 예외 없이 조이는 쪽으로 방향을 잡았다는 점에서 이번 개편의 성격이 잘 드러납니다.

결국 중요한 것은 언제 파느냐다

거래세 쪽 개편을 한 문장으로 요약하면 이렇습니다. 세금이 가장 싼 해는 2027년이고, 2028년에 조금 오르고, 2029년에 원래대로 돌아간다는 것입니다. 여러 채를 정리할 생각이 있는 분이라면 이 시간표가 사실상 매도 계획표가 됩니다. 다만 서두를 필요가 있는지는 따져볼 문제입니다.

전문가들은 고가주택 보유세 부담이 커지면서 고령층을 중심으로 제한적인 매물이 나올 수는 있지만, 서울 핵심 지역은 공급이 부족하고 대기 수요가 두터워 가격이 크게 떨어지기는 어렵다고 보고 있습니다. 세금을 아끼려고 서둘러 팔았다가 집값 상승분을 놓치면 오히려 손해일 수 있다는 뜻입니다. 반대로 갈아타기를 준비하는 실수요자라면 10년 거주와 30억원이라는 두 개의 선, 그리고 2026년 10월 1일부터 적용되는 2년 처분기한을 축으로 계획을 다시 짜야 합니다. 무엇보다 지금 나온 것은 정부안일 뿐이고 국회 심의가 11월까지 이어지며 여야 대립이 격렬하다는 점을 잊지 말아야 합니다. 세율과 한도가 국회에서 바뀔 가능성이 남아 있으므로, 지금 할 일은 결정을 내리는 것이 아니라 시나리오를 준비하고 본인 물건의 요건을 정확히 파악해 두는 것입니다.