양도세 중과 부활 이후, 다음 타깃은 '장기보유특별공제'다 — 2026 부동산 거래세 지형도

 

부동산을 보유하는 것과 파는 것, 이 두 가지에 붙는 세금은 완전히 다른 이야기다. 앞서 종합부동산세와 재산세 같은 '보유세' 개편 흐름을 다뤘다면, 이번 글에서는 실제로 집을 사고팔 때 마주치는 '거래세', 즉 양도소득세와 취득세를 중심으로 2026년 하반기 세제 지형도를 살펴본다. 특히 이미 시행에 들어간 변화와, 앞으로 7월 개정안에서 추가로 논의될 것으로 예상되는 내용을 구분해서 짚어보는 것이 이번 글의 핵심이다.

5월 9일, 4년의 유예가 끝났다

2026년 부동산 세제에서 이미 '현실화된' 가장 큰 변화는 양도소득세 중과 유예 종료다. 2022년 5월부터 한시적으로 시행되어 온 다주택자 양도세 중과 배제 조치가 2026년 5월 9일을 끝으로 마무리되었고, 5월 10일부터는 조정대상지역 내 주택을 파는 다주택자에게 다시 중과세율이 적용되고 있다. 구체적으로는 2주택자의 경우 기본세율에 20%포인트가 가산되고, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 가산되며, 여기에 더해 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 없게 된다. 쉽게 풀어 설명하면, 원래는 오래 보유한 집을 팔 때 보유 기간에 비례해 세금을 깎아주는 제도(장기보유특별공제)가 있었는데, 중과 대상이 되는 다주택자는 이 혜택 자체를 아예 받을 수 없다는 뜻이다. 4년간 이어졌던 '유예'라는 완충재가 사라지면서, 다주택자들에게는 사실상 매도 타이밍을 결정할 수 있는 '골든타임'이 끝났다는 평가가 나오고 있다. 실제로 최근 언론 보도에서는 "보유세도 무섭고 양도세도 겁난다"는 다주택자들의 절세 고민이 2026년의 화두로 떠올랐다고 전하고 있다. 다만 이 수치들은 과거 다주택자 중과 제도의 틀을 그대로 되살린 것으로 보이며, 실제 적용 시점이나 세부 예외 조항은 반드시 국세청 공식 안내나 세무 전문가를 통해 다시 한번 확인하는 것이 안전하다.

장기보유특별공제, '보유 기간'에서 '거주 기간'으로

7월 세제 개편안에서 가장 주목받는 항목 중 하나가 바로 장기보유특별공제의 구조 개편이다. 지금까지 이 공제는 기본적으로 '얼마나 오래 갖고 있었느냐(보유 기간)'를 기준으로 설계되어 왔다. 하지만 이 방식은 "집을 사놓고 실제로 살지는 않으면서 오래 버티기만 하면 세금을 아낄 수 있다"는 부작용을 낳는다는 지적을 받아왔다. 이에 따라 논의되는 개편 방향은 '보유 기간'보다 '실거주 기간'에 공제 혜택을 몰아주는 쪽이다. 즉 같은 10년을 갖고 있었더라도, 그중 실제로 몇 년을 거주했는지에 따라 공제율이 크게 달라지도록 설계를 바꾸겠다는 것이다. 이는 앞서 다룬 종부세 개편 흐름, 즉 '실거주자 보호, 비거주·투자 목적 보유자 부담 강화'라는 큰 방향성과 정확히 맞닿아 있다. 전문가들 사이에서는 1주택자에게 적용되는 최대 80% 수준의 공제 혜택 자체가 지나치게 관대하다는 비판도 나온다. 단순히 집을 한 채만 갖고 있다는 이유만으로 실거주 여부와 무관하게 공제를 몰아주는 현재 구조는, 실거주자를 보호한다는 정책 취지와 어긋난다는 것이다. 다만 정확한 개편 시점과 새로운 공제율 구간이 어떻게 설계될지는 아직 확정되지 않았으므로, 최신 수치는 정식 발표 이후 확인이 필요하다.

취득세는 완화, 생애최초 실수요자에게는 어떤 혜택이

거래세 전체가 무조건 강화되는 것은 아니다. 흥미로운 지점은 취득세의 경우 오히려 완화되는 흐름이 감지된다는 점이다. 최근 보도에 따르면 수도권 기준 9억 원 이하 주택을 생애 최초로 구입하는 경우, 취득세 감면 폭이 기존보다 20% 이상 상향된 것으로 전해진다. 이는 결국 "투기성 다주택 보유는 강하게 누르되, 처음으로 내 집을 마련하려는 실수요자에게는 진입 장벽을 낮춰준다"는 정책 기조를 그대로 반영한 조치로 볼 수 있다. 양도세가 강화되고 종부세 개편이 예고된 상황에서, 취득세만큼은 실수요자 편에서 완화되는 셈이다. 이런 흐름은 "취득세는 완화, 양도세는 강화"라는 표현으로 최근 시장에서 요약되고 있기도 하다. 다만 생애최초 감면의 정확한 적용 요건(소득 기준, 주택가액 기준, 지역별 차등 등)과 감면율의 정확한 수치는 지자체별·시점별로 달라질 수 있으므로, 실제 취득 전에는 관할 지자체나 위택스 등을 통해 최신 기준을 다시 확인해야 한다.

편법 증여·저가 양도, 이제는 통하지 않는다

세금을 줄이기 위해 시세보다 훨씬 낮은 가격으로 부모가 자녀에게 부동산을 넘기는 방식, 이른바 '저가 양도'를 통한 편법 증여도 2026년부터는 더 이상 유효하지 않은 절세 수단으로 지목되고 있다. 과거에는 시세와 거래가액의 차이를 이용해 증여세나 양도세를 줄이는 시도가 종종 있었지만, 관련 규정과 과세당국의 점검이 강화되면서 이런 방식의 실효성이 크게 떨어졌다는 것이다. 이는 세제 개편의 큰 흐름과도 맞닿아 있다. 정부가 노리는 것은 결국 "정상적인 실거주·실수요 목적의 주택 보유와 거래는 보호하되, 세금을 피하기 위한 편법적 시도는 원천 차단하겠다"는 것이다. 부모 자식 간 부동산 이전을 고려하고 있는 가구라면, 단순히 낮은 가격에 거래하는 방식보다는 정식 증여 절차나 세무 전문가와의 상담을 통해 합법적인 절세 전략을 세우는 것이 훨씬 안전하다. 관련 세법 조항이나 시가 인정 범위 등 세부 기준은 계속 손질되고 있는 영역이므로, 실행에 앞서 최신 법령을 다시 확인하는 절차가 필수적이다.

전문가 전망: 하반기 시장을 흔들 변수들

전문가들은 하반기 부동산 시장의 방향을 결정할 핵심 변수로 다주택자와 투자 목적 보유자들의 '매도 여부'를 꼽고 있다. 양도세 중과가 이미 재개된 상황에서, 여기에 종부세 강화와 장기보유특별공제 개편까지 겹치면 다주택자 입장에서는 "지금 팔 것이냐, 계속 버틸 것이냐"를 놓고 셈법이 복잡해질 수밖에 없다. 일부 전문가는 세 부담이 예상보다 가중될 경우 다주택자들의 매물이 시장에 나오면서 일시적인 공급 증가 효과가 나타날 수 있다고 본다. 반대로 세제 개편의 구체적 윤곽이 나오기 전까지는 오히려 매도를 미루고 관망하는 '숨 고르기' 국면이 이어질 것이라는 시각도 있다. 실제로 최근 보도들은 정책의 세부 내용이 공식화되기 전까지 시장 전반이 불확실성 속에 놓여 있다고 진단한다. 또한 반도체 등 산업 자금이 부동산 시장으로 흘러 들어가는 것을 경계하는 정부의 발언이 이어지면서, 세제 개편이 단순한 조세 형평성 문제를 넘어 산업 자금 흐름을 관리하려는 거시적 목적과도 맞물려 있다는 분석도 나온다. 이런 맥락에서 볼 때, 7월 개정안은 단순히 세금 몇 퍼센트를 올리고 내리는 문제가 아니라, 자금이 어디로 흘러가야 하는지에 대한 정부의 큰 그림과 연결된 정책이라고 볼 수 있다.

다주택자가 지금부터 점검해야 할 체크리스트

구체적인 개편안이 나오기 전이라도 미리 점검해둘 것들은 있다. 첫째, 본인이 보유한 주택들이 조정대상지역에 해당하는지, 그리고 몇 번째 주택으로 분류되는지를 정확히 파악해야 한다. 이는 이미 재개된 양도세 중과세율(2주택 +20%포인트, 3주택 이상 +30%포인트)이 실제로 적용되는지 여부를 가르는 기준이기 때문이다. 둘째, 매도를 계획하고 있다면 장기보유특별공제 개편이 어떤 방식으로 이뤄질지 예의주시할 필요가 있다. 보유 기간 중심에서 거주 기간 중심으로 바뀐다면, 단순히 오래 보유했다는 사실만으로는 세제 혜택을 기대하기 어려워질 수 있다. 셋째, 자녀에게 부동산을 이전할 계획이 있다면 저가 양도 같은 편법적 방식 대신, 정식 증여나 정상 가격 거래를 통한 합법적 절차를 검토해야 한다. 넷째, 생애최초 주택 구입을 고려하는 실수요자라면 취득세 감면 확대 소식을 적극적으로 활용할 수 있는지 지자체별 요건을 확인해보는 것이 좋다. 다만 위에서 언급한 모든 세율, 공제율, 감면 폭 등의 수치는 언론 보도와 정부 방침을 종합한 것이며, 정확한 최신 수치는 확인이 필요하다는 점을 다시 한번 강조하고 싶다. 실제 신고나 거래에 앞서서는 반드시 국세청, 위택스, 또는 세무 전문가를 통해 최종 확정된 내용을 재확인해야 한다.

결국 2026년 부동산 거래세 지형도를 한마디로 정리하면 "버티기의 종말, 실수요의 시대"라고 할 수 있다. 오래 갖고만 있으면 세금을 줄일 수 있던 시절은 저물고, 실제로 그 집에 살고 있는지가 세 부담을 가르는 핵심 기준으로 자리잡고 있다. 다주택자와 비거주 보유자에게는 분명 부담스러운 흐름이지만, 생애 최초로 내 집을 마련하려는 실수요자에게는 오히려 우호적인 신호도 함께 존재한다. 7월 세제 개편안이 구체적인 숫자로 확정되기 전까지, 지금 할 수 있는 가장 현명한 대응은 자신의 보유 현황을 정확히 파악하고, 여러 시나리오에 대비해 세무 전문가와 미리 상담해두는 것이다.