이촌동 한강 맨션~ 시세와 재건축 현황: 곧 이주 시작, 하지만 부담금은 7억대

이촌 한강 맨션은 대표적인 이촌동 재건축 지역으로, 최근 부동산 가격 조정에도 불구하고 가격 하락이 전혀 없다. 

 

2014년 12억 저점을 찍었던 이 아파트 31평은 현재 실거래가 40억까지 올랐다. 

2022년 5월 40억까지 올랐다가 2023년 6월 35.4억까지 빠졌으나, 23년 10월 다시 39.8억까지 올랐다. 

 

재건축이 임박한 물건으로 입지와 교통편, 학군, 공원, 용산 개발 지구 등을 고려했을 때 앞으로 가격은 지속적으로 오를 것으로 보인다. 

 

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현재 가격대는 39-42억대에 형성되어 있어, 단연코 재건축 물건 중 최상위급에 속한다. 

용적율은 아파트와 상가를 통합해 300%로 높일 계획이며, 한강변 아파트는 최고 68층까지 높인다고 한다. 조합원들의 물건을 모두 한강 조망권이 가능하도록 배치한다고 하니, 한강 뷰는 물론 입지 등등에서 최고의 물건이 될 것으로 보인다. 

 

2024년 1월에만 해도 정비계획 변경(안) 인허가를 준비하고 있었다. 올해 상반기 정도에는 서울시 도시계획심위에 상정되어 논의가 될 것으로 보인다. 

 

이주는 2024년 3분기 정도가 될 것으로 보이는데, 일반적으로 재건축 이주는 계속 늦어지는 경향이 있어 아마도 2025년 초반으로 넘어갈 가능성도 있다. 이주 기간은 대략 6개월 정도 소요될 것으로 보인다. 

 

조합원들 간에 갈등도 있다. 놀이터 지분 취득 과정이 복잡해서 지난 3년 동안 지지부진 한 상태인데, 착공 이전에 건설 용지를 미확보할 경우 문제가 생길 수 있어 이 문제를 해결하기 위하여 여러 노력을 기울이고 있다. 

 

재건축 초과이익환수금 부담금도 상당 규모가 될 것으로 보인다. 2023년 말 부담금이 다소 줄어들어 가구당 5500정도가 낮아진다고 하지만, 낮아져도 가구 당 부담금이 7억 정도 될 것으로 보인다. 압구정이나 반포 주공보다 부담금이 높거나 비슷한 상황이라 조합원들의 부담도 상당하다.