최근 10년 간 주요 지역의 매매가 대비 전세가 비율: 전세가 하락은 부동산 하락인가?

최근 전세가가 하락하고 있다. 

임대차 3법 적용으로 2022년 8월부터 전세가가 대폭 상승할 것이라 전망했던 전문가들의 예상이 모두 어긋나고 있다. 

 

일반적으로 매매가 대비 전세가가 오르면 매매가도 오른다는 속설이 있다. 전세가 비중이 높아지면 갭투자 비용이 줄기 때문에 투자가 늘어난다는 설명이다. 예를 들어 10억짜리 아파트의 전세가 4억에서 6억으로 오를 경우 갭투자 비용은 6억에서 4억으로 감소한다. 4억만 있으면 10억 아파트를 살 수 있으니 전세가 상승의 혜택을 볼 수 있는 것이다. 

 

아래 자료는 통계청 매매가 대비 전세가 비율을 10년 시계열로 본 것이다. 전세가 비중은 2010년대 초부터 상승해 2018년에 정점을 찍고 다시 내려오고 있다.

 

전국으로 본다면 2018년 68% 정도였던 전세가 비중이 현재 64%대로 내려왔다. 

서울의 경우 2018년 68% 정도를 찍고 다시 하락해 현재 60% 초반을 유지하고 있다. 강남은 전세가 비중이 더 낮아서 2018년 67%선, 2022년 60%대로 하락했다. 경기도는 2018년 73%까지 상승했다가 현재 64%선이기 때문에 서울이나 강남보다 전세가 비율이 높다. 

지방은 전반적으로 전세가 비중 변화가 완만한 편이다. 2018년 66%였으나 2022년 64% 정도로 그 편차가 크지 않다. 

 

통계청 자료 재구성

 

그렇다면 전세가가 이렇게 움직이는 동안 매매가는 어떻게 변화했을까?

아래 표를 보면 2018년까지는 전세가 비중과 매매가 상승이 함께 움직인 것을 볼 수 있다. 하지만 2018년 매매가가 급상승하면서 거의 모든 지역에서 가파르게 매매가가 상승한 것을 볼 수 있다. 즉 2018년 이후 부동산 상승기를 맞으면서 매매가가 상승하고, 전세가는 이에 미치지 못하는 상승폭을 나타내면서 하락한 것으로 볼 수 있다. 

 

통계청 자료 재구성

 

이러한 통계에서 볼 수 있듯이 전세가가 상승한 직후 매매가 상승으로 이어졌으며, 정점을 이룬 후 매매가가 급상승하면서 전세가 비중이 하락하는 패턴을 보이고 있다. 향후 매매가가 조정될 경우 전세가 비중이 다시 상승할 수 있으며, 전세가 비중이 2018년처럼 전년 대비 3~5%p 정도씩 상승할 경우 매매가 상승의 기폭제가 될 수 있다. 

 

현재 금리 급상승으로 인해 부동산 가격이 조정되고 있다. 금리는 대략 내년 초중반까지 상승할 것이라는 전망이 있지만, 경기 침체가 경제 위기가 되는 순간 금리 인하로 돌아설 가능성도 있다. 금리 인하로 경제 부양책이 쏟아져 나온다면 부동산 매매가 상승에도 영향을 줄 것으로 보인다. 하지만 당분간은 금리와 전세가 비중, 거래량 등으로 보건대 한동안 조정 기간을 이어갈 것으로 예상된다.