[전세가] 서울: 3개월 전부터 하락폭 확대

최근 서울 매매가 위주로 어느 지역이 어느 정도의 상승 혹은 하락을 보였는지 살펴보았다. 

일반적으로 매매가가 하락하면 전세가도 함께 하락하는 경향이 있다. 그래서 하락하는 지역이 속출하는 만큼, 전세가가 낮아지는 지역도 증가하고 있다는 기사들이 계속 나오고 있다. 

 

전반적으로 서울의 전세가는 2021년을 기점으로 급상승했다가 2022년 초부터 정체지를 겪고 있다. 최근 들어서는 전세가가 서울의 거의 전 지역에서 하락 반전하고 있다. 

 

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최근 1~2개월 사이 서울 전세가 변동을 살펴보자. 

2개월 전인 7월에 비해 평균적으로 -0.6%를 기록했으며, 7월 대비 8월에는 -0.11%였던 것에 비하면 낙폭이 커진 것이다. 

강북권은 강남권보다 하락폭이 컸다. 강북권은 7월에 비해 8월에는 -0.18%, 9월 말에는 -0.72% 하락했으나, 강남권은 같은 기간 동안에 8월에는 -0.1%, 9월에는 -0.5%만 하락했다. 

 

구별로 보면 차이가 더 크다. 

일명 노도강이라고 하는 상대적으로 저렴한 아파트가 밀집한 지역의 하락폭이 컸다. 노원구는 7월 대비 8월에 -0.32%, 9월에는 -1.16%, 도봉구는 같은 기간 동안 -0.48%, -2.2%, 강북구는 -0.02%, -0.48% 하락하는 등 노원구와 도봉구의 전세가가 특히 많이 내렸다. 

소위 강남3구라고 하는 곳도 마찬가지로 하락했다. 서초구는 7월 대비 8월 +0.04%, 9월에는 -0.04%로 하락 반전했으며, 강남구는 동기간 동안 -0.01%, -0.34%, 송파구는 -0.2%, -0.8% 가격이 내려갔다. 강남3구에 인접해있는 강동구는 동기간 동안 -0.16%, -0.74%, 동작구는 -0.17%, -0.46% 하락했다. 

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전세가 하락반전은 아주 최근의 일이다. 

아래 표를 보면 6개월 전인 3월 비해 6월까지만 해도 서울 전역에서 +0.45%의 전세가 상승을 보였으나, 9월에는 6개월 전에 비해 -0.7%나 급하락했다. 

 

6월만 해도 3월 대비 전세가가 많은 지역에서 큰 상승폭을 보였다. 일례로 용산구는 3개월만에 +0.97%나 올랐으며, 종로구도 +0.25%, 광진구 +1.1%, 서초구 +1.55% 등의 상승폭이 특히 컸다.

반면 이미 6월달부터 전세가가 하락하기 시작한 곳도 있다. 서대문구는 3월 대비 6월 전세가가 -0.1%, 노원구 -0.17%, 성북구 -0.07% 하락했다. 

9월에는 3월 대비 거의 모든 지역의 전세가가 하락했다. 6개월 만에 가장 큰 폭으로 전세가가 빠진 곳은 강동구 -1.08%, 송파구 -1.13%, 강서구 -1.2%, 노원구 -1.53%, 도봉구 -2.78%, 성북구 -1.23% 등이다. 전세가 상승률이 계속 유지된 곳은 종로구, 용산구, 서초구 정도다. 

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전세가 하락은 무엇을 의미할까? 

우선 언론에서 자주 언급하는 것처럼 깡통 전세의 위험이 높아진다. 이 경우 거시적으로 본다면 전세의 부실화를 의미하며, 이로 인해 전세금을 날리는 사람도 늘어날 수 있고 보증을 선 HUG나 서울보증보험 등의 부실화도 야기될 수 있다. 

둘째, 투자자로서는 갭투자가 어려워진다. 매매가가 하락하고 전세가가 유지된다면 갭투자시 들어가는 투자금이 줄어들어 좋지만, 매매가가 하락하는 만큼 전세가도 하락한다면 갭투자의 매력이 반감된다. 특히 하락장에서는 갭투자할 이유가 가뜩이나 적은데, 전세가도 같이 하락한다면 갭투자할 이유가 줄어든다. 그러니 거래량도 줄고, 갭투자 거래도 더 시들해진다.