"규제 폭탄 또 떨어졌다"… 동탄·기흥·구리까지 덮친 부동산 규제, 7월 정부는 무슨 카드를 꺼내나

 

작년 10월 대책의 여진, 아직 안 끝났다

2025년 10월 15일 이재명 정부가 내놓은 이른바 '10·15 부동산 대책'은 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 묶는 초강수였습니다. 토지거래허가구역이란 쉽게 말해 "이 동네에서 집을 사고팔려면 지자체 허락을 먼저 받아야 한다"는 규제입니다. 투기 목적의 거래를 걸러내겠다는 취지죠. 여기에 다주택자 취득세는 2주택 8%, 3주택 이상은 12%로 중과됐고, 양도소득세도 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 더 얹는 중과세가 예고됐습니다. 다만 이 양도세 중과는 한동안 유예됐다가 2026년 5월 9일부로 실제 적용에 들어갔습니다. 집을 여러 채 가진 사람이 팔 때 세금을 훨씬 많이 내게 됐다는 뜻입니다.

반도체 훈풍 탄 동탄·기흥·구리, 결국 규제망에

작년까지 상대적으로 잠잠했던 화성 동탄, 용인 기흥, 구리 지역이 올해 상반기 들어 집값이 급등하면서 결국 2026년 7월 1일부터 규제지역(투기과열지구·토지거래허가구역 등 '삼중 규제')으로 새로 묶였습니다. 이유는 명확합니다. 반도체 클러스터 투자 확대와 GTX-A 노선 개통 같은 교통 호재가 겹치면서 돈이 몰렸고, 기존 규제지역을 피해 온 이른바 '풍선효과'까지 더해졌기 때문입니다. 국토교통부는 실수요자 보호와 시장 과열 차단을 명분으로 내세웠습니다.

7월, 대출 문턱은 더 높아진다

정부는 7월 중 세제·공급·금융규제를 아우르는 종합 대책을 준비 중입니다. 핵심은 DSR(총부채원리금상환비율) 적용 범위 확대입니다. DSR은 내 연간 소득에서 갚아야 할 대출 원금과 이자가 차지하는 비율을 제한하는 제도인데, 지금까지 주로 주택담보대출에 적용되던 것을 전세대출까지 넓히는 방안이 검토되고 있습니다. 이렇게 되면 전세자금을 빌려 집을 사는 이른바 '갭투자'가 어려워집니다. 비거주 1주택자의 전세대출을 제한하는 방안도 같은 맥락입니다. 여기에 4월 발표된 가계부채 관리방안에 따라 다주택자·임대사업자의 수도권 주담대 만기 연장도 원칙적으로 막히면서, 대출로 버티던 다주택자들의 셈법이 복잡해졌습니다.

공급은 늘리겠다는데, 속도가 문제

규제만 있는 건 아닙니다. 정부는 작년 9월 '9·7 주택공급 확대방안'을 통해 향후 5년간 전국 135만 가구, 수도권 연평균 27만 가구 착공 목표를 내세웠고, 올해 1월에는 용산·과천·노원 태릉CC 등을 포함한 서울 내 약 6만 호 공급 계획도 추가로 발표했습니다. 분당·일산 등 1기 신도시 재건축도 2027년 착공을 목표로 진행 중입니다. 다만 정비사업 현장에서는 이주비 대출 규제가 오히려 재건축·재개발 속도를 늦춘다는 볼멘소리도 나오고 있어, "규제로 집값은 누르면서 공급 발목은 잡는다"는 지적이 함께 제기되는 상황입니다. 7월 대책의 세부 내용과 시행 시점은 아직 확정 발표 전 단계로, 정확한 최신 수치는 확인이 필요합니다.

마무리: 규제와 공급, 두 바퀴가 같이 굴러가야

결국 이번 7월 정책 패키지는 "돈줄은 죄고, 공급은 늘리겠다"는 두 방향을 동시에 겨냥합니다. 문제는 대출 규제가 즉각 체감되는 반면, 공급 확대는 착공부터 입주까지 수년이 걸린다는 점입니다. 실수요자 입장에서는 당장의 대출 한도 축소와 갭투자 차단이 내 집 마련 계획에 직접 영향을 주는 만큼, 이달 발표될 세부안을 꼼꼼히 확인해 볼 필요가 있습니다.

 

74주 연속 오른 서울 아파트값… "규제해도 오른다"는 시장, 하반기엔 꺾일까

숫자로 보는 현재 시세: 멈추지 않는 상승

7월 중순 기준 서울 아파트 매매가격은 최근 주간 0.30% 상승을 이어가며, 무려 74주 연속 상승 기록을 갱신했습니다. 1년 반 가까이 단 한 주도 꺾이지 않고 올랐다는 뜻입니다. 전세가격도 0.28% 올라 오름세를 유지했는데, 다만 직전 주보다는 상승폭이 살짝 줄어든 모습입니다. 강남3구를 보면 송파구가 0.32%(전주 0.34%에서 소폭 둔화), 강남구 0.16%, 서초구 0.11%로 여전히 견조한 흐름을 보이고 있습니다.

규제해도 안 꺾이는 동네, vs 규제로 숨 고르는 동네

흥미로운 대목은 새로 규제지역에 묶인 화성 동탄의 움직임입니다. 이번 주 상승률이 0.73%로 전국 평균을 훌쩍 뛰어넘는 수준이지만, 규제지역 지정 전과 비교하면 상승 속도가 한풀 꺾인 '둔화' 국면에 들어섰다는 평가가 나옵니다. 반면 강남3구나 역세권·대단지, 재건축 추진 단지처럼 원래도 수요가 몰리던 곳은 매도자 우위 흐름이 그대로 유지되고 있습니다. 정리하면, 정부 규제가 과열의 '속도'는 늦추고 있지만 '방향' 자체를 꺾지는 못하고 있는 셈입니다. 전문가들이 최근 공통적으로 언급하는 키워드가 바로 '양극화'입니다. 서울·수도권 핵심지는 공급 부족으로 가격 방어력이 유지되는 반면, 지방과 비선호 지역은 약세가 심화되는 흐름이 뚜렷해지고 있다는 겁니다.

왜 이렇게 오를까: 공급 부족과 전세난의 합작

가격 상승의 배경으로는 크게 두 가지가 꼽힙니다. 첫째는 신규 입주 물량에 대한 공급 부족 우려입니다. 재건축·재개발 규제와 절차 지연이 겹치면서 몇 년 뒤 입주 물량이 줄어들 것이라는 불안 심리가 지금 시세에 선반영되고 있다는 분석입니다. 둘째는 전세난입니다. 전셋값이 계속 오르면서 "이럴 바엔 차라리 집을 사자"는 실수요자들의 매수 전환 압력이 커지고 있다는 설명입니다. 여기에 동탄·기흥 지역처럼 반도체 산업 투자 확대와 GTX-A 개통 등 교통 호재가 겹친 곳은 지역 고유의 상승 동력까지 더해진 상태입니다.

하반기 전망: 오름세는 이어지되, 변수는 세 가지

한국건설산업연구원은 올해 수도권 주택 매매가격이 하반기에만 2.5% 추가 상승해 연간으로는 4.5% 오르고, 전셋값은 연간 5.0% 상승할 것으로 내다봤습니다. 앞으로 3년 내 최고 상승폭이 될 수 있다는 전망까지 나옵니다. 다만 전문가들은 하반기 시장을 좌우할 변수로 정책 기조(7월 종합대책의 강도), 수급 변화(신규 공급 일정), 금융 환경(금리와 DSR 확대 여부) 세 가지를 꼽습니다. 이 수치들은 연구기관의 전망치인 만큼 실제 결과와는 차이가 있을 수 있고, 정확한 최신 수치는 발표 시점마다 확인이 필요합니다.

마무리: 규제와 상승이 공존하는 이상한 시장

지금 서울 아파트 시장은 "규제를 강화해도 핵심지 가격은 오른다"는 역설적인 상황이 이어지고 있습니다. 이는 단순히 투기 수요만의 문제가 아니라, 공급 부족과 전세난이라는 구조적 원인이 함께 작동하고 있다는 신호로 읽힙니다. 실수요자라면 당장의 상승률에 일희일비하기보다, 7월 발표될 정책의 구체적 내용과 하반기 공급 일정을 함께 지켜보며 판단하는 신중함이 필요한 시점입니다.