요즘 핫한 용산구는 금융위기 때 얼마나 하락했고, 그 후 얼마나 올랐나?

요즘 인플레이션이 계속 이어지고 금리가 급격히 인상되면서 경제 침체에 대한 우려가 커지고 있다. 대부분의 국가들이 2023년 경제성장률이 올해보다 낮을 것이라는 전망이 나오면서 경제 침체는 거의 기정사실화되는 분위기다. 

 

부동산 시장 역시 매크로 경제 분위기와 무관하지 않다. 경제 침체가 이어지면 부동산 시장에 부정적인 영향을 미치게 되고, 가격도 하락할 가능성이 높다. 특히 코로나19 당시 통화량 완화 정책이 이어지면서 부동산이 과대평가되면서 거품이 끼었기 때문에 이러한 하락 속도가 더욱 빠를 것으로 예상되고 있다. 일부 경제학자들은 2008년보다 현재 경제 지표들이 더 나쁘기 때문에 당시 금융위기 때보다 부동산 자산도 가격 하락 속도나 폭이 클 수 있다는 음울한 전망을 내놓고 있다. (아니기를 바라지만, 기왕에 전망이 가능하다면 안전벨트 꽉 메고 멘탈 관리라도 하자는 의미에서 글을 계속 올리고 있다...)

 

최근 2012년 당시 서울 및 지방 주요 지역의 부동산이 어느 정도 하락했는지, 또 그 후 기록한 전고점 회복과 최근 최고점 갱신은 전고점과 전저럼 대비 몇 프로인지 살펴봄으로써 약 15년 간의 경제 사이클을 살펴보고자 한다. 

 

올해 핫한 지역으로 떠오른 용산을 살펴보자. 2007년 이전에 입주한 아파트들을 중심으로 전고점과 전저점, 최근 고점을 비교해 보고자 한다. 그 중에서도 최근 새롭게 정비되고 있는 한강로 지역을 살펴보자. 

 

용산파크자이 46평형의 경우 2006년 12억에 거래되었다. 거래량이 많지 않긴 했지만 2015년에 8.3천까지 빠지면서 전고점 대비 31% 정도 하락했다. 전고점에서 전저점까지 약 9년 정도의 오랜 시간이 걸린 케이스다. 

이후 전고점은 빠르게 회복되었다. 3년 후인 2018년에는 전고점이 회복되었으며, 올해 4월에는 20억까지 상승했다. 이 금액은 전고점 대비 67% 오른 것이고, 전저점 대비 1.4% 정도 오른 것이다. (이전에 살펴보았던 반포의 재건축 분에 비해서는 하락과 상승폭이 상대적으로 적었다! 그러나 이것을 가지고 용산파크자이가 더 안정적이었다고 보면 오산이다)

 

 

아실

 

 

용산 한강로 쪽에서는 초장기에 건설된 주상복합 중 하나인 용산시티파크를 보자. 

시티파크 66평은 2007년에 2008년 21억을 찍은 후 11.3억으로 급락했다. (갑자기 몇 달 사이에 10억이 빠지다니 뭔가 사연이 있는 물건으로 보이긴 한다... 눈물 겨운 사연... 알고 싶지 않다... ) 11.3억을 제외하면 2015년 15억으로 하락한 것이 전저점이라 할 수 있다. 약 29% 정도 하락한 것으로 낙폭이 상대적으로 적었다. 

이 후 2019년 전후로 전고점을 회복했으며, 지난 5월에는 33.8억으로 최고가를 찍었다. 이는 전고점 대비 61% 상승한 것이고, 전저점 대비 3배 정도 오른 것이다. 그러니 파크자이에 비해 상승폭이 더 컸다고 할 수 있다. 

 

아실

 

한강로의 대우 트럼프 월드3을 보자. 65평형 물건은 2010년에 19.5억에 거래되었으나, 2015년과 2017년 14.4억에 거래되면서 최저점을 기록했다. 26% 정도 하락한 것으로 하락폭이 그다지 크지 않았다고 할 수 있다. 

대략 2018년 즈음에는 전고점을 회복했으며, 최근에는 34.8억이라는 최고가를 찍었다. 이 가격은 전고점 대비 78% 상승한 것이며, 전저점 대비 1.4배 오른 것이다. 반포 지역 재건축이나 바로 전에 살펴보았던 용산시티파크에 비해 하락폭과 상승폭이 현저히 적었던 것을 알 수 있다. (역시 그 지역의 오랜 대장 아파트가 짱인가보다...)

 

아실

 

향후 용산 지역은 가족공원과 철도청 부지 개발 등 호재가 많이 장기적으로는 가격이 우상향할 것으로 전망되고 있다. 하지만 단기간 큰 폭으로 오른 만큼, 현재 하락장이 본격화될 경우 용산 한강로 지역도 하락폭이 커질 수 있을 것으로 보인다. 

(그래도 우리에게는 안전벨트가 있다. 일단 꽉 쪼매놓고 보자... )