송도 아파트 반토박 소문이 사실일까? 팩트 체크!

전반적으로 부동산 조정이 시작된 가운데 일부 지역에서는 벌써 30% 하락했다는 소문이 나오기도 하고, 또 어떤 곳에서는 반토막났다는 기사가 나오고 있다. 특히 수도권 아파트의 하락세가 유난히 두드러지면서 세종시, 송도, 동탄 등이 대표적으로 가격이 하락한 지역으로 손꼽히고 있다. 

 

그 중 인천 송도는 유난히 하락 기사가 많은 곳이다. 9월 15일 한국부동산원에서 8월 전국주택가격동향조사를 공개하면서 수도권 아파트 가격이 0.66%나 하락했다는 기사가 이어지고 있다. 이는 7월(-0.22%)보다 0.23%p나 더 떨어진 것이다. 인천은 8월에 0.96% 하락해 다른 수도권 지역에 비해 하락폭이 50%나 더 높다. 

 

솔직히 이렇게 짧은 시간에 반토막 나는 경우는 매우 드물기 때문에 기사가 믿기지 않을 정도다. 해서 송도 지역 대장 아파트를 중심으로 진짜 반토막이 났는지, 반토막 났다면 이 가격이 급등 전 가격 대비 어느 정도로 하락한 것인지, 혹은 여전히 상승폭이 남아 있는 것인지 등을 살펴보고자 한다. 

 

기사에 나왔던 더샵송도마리나베이는 송도 서쪽에 위치한 해변가 단지다. 총 3,100세대가 입주한 대단지 아파트로 풍광 등의 면에서 손색이 없는 곳이다. 하지만 일각에서는 송도 한 구석에 위치하고 있기 때문에 중심가와 떨어져 있다는 단점이 있다고 말한다. 

아실에 따르면 더샵송도마리나베이 33평형이 2022년 4월 14층이 11.4억에 거래되었다가 8월에는 7층이 6.5억에 거래되었다. 직거래도 아닌 정상 물건이 4개월만에 40% 넘게 하락한 것이다. 지난 4월 11.4억 거래 이전에도 8억대에 여러 차례 거래되었기 때문에 이 가격대에 비교해도 25% 정도 빠진 것이라 할 수 있다. 해서 더샵송도마리나베이는 송도 중심지 대장 아파트라 보기는 어렵지만 어쨌든 하락세가 분명하다고 할 수 있다.

 

 

아실

하지만 6.5억이 현재 시세로 굳어졌다고 보기는 어렵다. 네이버 부동산에 따르면 현재 같은 평형 물건 매매 호가는 최저 7.9억에서 16억에 이르기 때문이다. 지금 현재는 6억대에 같은 물건을 사기 어렵다는 점에서 양도세 절세 등을 목적으로 한 급급매물이었다고 짐작할 수 있다. 

 

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송도의 대장 아파트 시세도 확인해보자. 

 

송도센트럴파크 푸르지오, 일명 센팍이라 불리는 이 단지는 551세대로 구성된 2015년 입주한 준신축 단지다. 

푸르지오 국평을 보면 최근 실거리가가 하락한 것을 볼 수 있다. 116B형이 2022년 2월 12.8억에 거래되었지만 2022년 5월 11.3, 6월에는 10.3억에 거래되었다. 최고가에 비해 약 20% 정도 하락한 것이다. 

최근 나오는 호가를 보면 12억에서 17.8억으로 현재 지난 최고가 수준으로 호가가 다시 올라간 것을 볼 수 있다. 급급매가 나오더라도 6월에 거래되었던 10억 밑으로는 단기간 내에 빠지기 쉽지 않을 것으로 보인다. 그러니 송도센트럴파크 푸르지오를 기준으로 했을 때 송도 아파트가 반값으로 빠졌다고 이야기하기에는 좀 어려운 부분이 있다. 

 

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송도더샵퍼스트파크는 일명 퍼팍이라고 불리는데

13-1블럭, 14블럭, 15블럭 등이 있다. 일단 13-1블럭 퍼팍 중 117B 형을 보자. 2021년 12월 13.1억에 거래되면서 최고가를 찍은 후 2022년 2월 12.1억, 4월 11.8억으로 하락했다. 실거래를 기준으로 했을 때 약 10% 정도 하락한 것이다. 현재 같은 평형의 호가가 어떻게 나와 있는지를 보자. 최저 호가는 10.5억, 최고가는 13.5억으로 최저 호가가 지난 최저 실거래가보다 더 낮다. 10.5억 외에도 11억짜리 물건이 여러 개 나와 있기 때문에 퍼팍의 시세가 작년 말 대비 하락하고 있는 것으로 보인다.   

 

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13-1블럭 옆에 있는 14블럭 퍼팍 상황을 살펴보자. 

99A형의 거래가 가장 활발해 이 평형을 중심으로 보도록 한다. 2022년 6월 11.3억에 거래되면서 최고가를 기록했던 퍼팍은 같은 달에 8.3억에 거래되는 물건이 발생하는 등 상승과 하락이 동시에 나왔다. 층수도 11.3억이 20층, 8.3이 17층, 8.9억이 35층이라는 점에서 11.3억이 유난히 비싸게 팔린 것임을 알 수 있다. 한 달 후인 7월에는 8.5천에 매도가 되어 최고가 대비 25%가 빠졌다. (11.3억에 매수한 사람은 어쩔... 요즘 밤에 잠이 안 오겄네...)

현재 호가는 어떤 상황일까? 호가는 최저 9억, 최고 18.5억으로 같은 평형이 층수 등에 따라 호가가 2배 이상 차이가 나 있다. 최저 호가가 7월 최저가보다는 5천 정도 높은 상황이지만 급급매가 나올 경우 최저점을 다시 뚫고 내려올 수도 있다. (단 호가가 두 배나 차이 나는 경우는 굉장히 드문데... 놀랍다)

 

 

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송도마리나베이, 센팍, 퍼팍을 살펴본 결과 송도마리나베이는 반값까지는 아니고 40% 정도 하락한 실거래가 출현했으나, 호가에서는 이 가격에 살 수 없는 상황이기 때문에 지난 최저가 거래가 급급매물이었음을 알 수 있었다. 

센팍과 퍼팍 역시 다소 가격이 하락했으나 언론에서 보도하는 것처럼 반값은 아니며 소폭 가격이 조정되고 있는 것으로 보인다. 특히 2019년도, 급등 전 가격에서 보면 여전히 급등한 가격대를 유지하고 있기 때문에 몇 개월 사이 반값 아파트가 되었다고 볼 정도로 급락세는 아니라고 할 수 있다. 

 

요즘 하락하는 물건들은 최근 큰 폭으로 급등한 것들이라 그 급등폭을 반환하는 모습이다. 몇 억이 올랐는지를 보기 전에, 2018년 2019년 급등 전 가격 대비 몇 배가 오른 것인지를 보는 것이 더 합리적이라 할 수 있다.