[시세 분석] 반포 대표 재건축 미도 1,2차: 20% 하락 중

반포 미도는 대표적인 반포 재건축 아파트 중 하나다.

1987년 입주를 시작한 미도 1차는 1,260세대이며, 미도 2차는 89년에 입주한 435세대의 아파트다. 

안 쪽으로 들어와 있어서 조용한 데다가 성모병원, 고속터미널, 신세계 등 각종 편의시설이 인접해 있어서 입지면에서는 상급이라고 할 수 있다. 

 

미도1차는 33평 단일 평형으로 구성되어 있는데, 2016년까지 대략 6-9억 선을 유지하다가 급등해서 22년 4월 28억이라는 최고가(8층)을 찍었다. 

그 후 1층 물건이 26억에 거래되었는데 이는 로열층과 1층 저층 물건의 적당한 가격 차이이기 때문에 하락했다고 보기 어려우며, 22년 9월 24.7억(13층)에 거래된 것은 직거래 물건으로 이것 또한 정상 거래라고 보기는 어렵다. 

 

이처럼 실거래가를 보면 아직 조정이 전혀 되지 않은 것처럼 보이지만, 현재 호가를 보면 상황이 좀 다르다. 

 

네이버 부동산에 따르면 현재 저층은 물론, 중층, 15층 등 로열층 물건도 23억에 나와 있다. 최고가인 28억에 비해 이미 호가는 5억이나 빠진 것으로 약 18%의 하락을 보이고 있다고 할 수 있다. 때문에 다음 거래는 23억에 실행될 가능성이 높으며, 그 때부터 미도1차는 거의 20%에 달하는 조정을 보이게 된다. 

 

 

아실

네이버 부동산

 

 

미도 2차 실거래가와 호가도 살펴보자. 

 

미도 2차는 23평과 28평 두 가지 평형이 있지만 23평은 2020년 이후 거래가 없어 가격 흐름을 보기 어려우니 제외하고, 28평을 중심으로 살펴보기로 하자. 

 

미도2차 28평형은 5억에서 8억대를 유지하다가 2016년 급등하기 시작해 작년 말 최고가를 찍는, 전형적인 급등 아파트의 전형을 보여주고 있다. 

최고가는 21년 9월 23.3억으로 15층 물건이었다. 이후 21년 11월부터 하락하기 시작해 22년 3월 21.8억(10층)까지 하락했다. 22년 5월에는 22억 15층 물건이 계약되었으나 이후 취소된 것으로 보아 매수자가 가격 하락을 예상하거나 대출 문제 등으로 매수 의사를 철회한 것으로 보인다. 최고가 대비 5% 정도 빠진 것으로 큰 폭의 조정은 아직 받지 않았다. 

 

현재 호가는 22억에서 1억이 더 빠진 21억부터 시작된다. 층수는 중층과 저층 등으로, 더 네고되지 않고 이 가격에 거래가 된다면 최고가 대비 10% 정도 하락하는 것이라 할 수 있다. 

 

재건축인 만큼 전세는 5.5억으로 저렴한 편이다. 전세를 끼고 매수할 경우 갭은 16억 정도가 될 것으로 보인다. 

 

 

아실

네이버 부동산

 

종합해보건대 반포 미도라는 대표적인 반포 재건축분도 실거래가 기준으로는 소폭 하락했으며, 호가 기준으로는 최대 20%까지 하락할 것으로 보인다. 보통 재건축은 방어가 잘 된다는 주장도 있으나, 사실은 재건축분이 이번 상승상 때 더 큰 폭으로 오른 만큼 하락폭도 클 것으로 보인다.