10억 세 채 vs 30억 한 채, 종부세 계산법이 뒤집힌다 — 2026년 부동산 세제 개편 총정리

 

2026년 여름, 부동산 시장의 관심은 온통 하나로 쏠려 있다. 바로 "7월 세제 개편안"이다. 규제지역 지정이나 전월세 대책과는 결이 다른, 세금 그 자체의 틀을 바꾸는 논의가 정부 안팎에서 본격화되고 있다. 종합부동산세(종부세), 재산세, 양도소득세 같은 익숙한 이름들이 다시 뉴스 headline에 오르내리고 있지만, 정작 "무엇이 어떻게 바뀌는지" 명확히 아는 사람은 많지 않다. 이번 글에서는 2026년 7월 현재 논의되고 있는 부동산 세제 개편의 핵심 내용을 배경부터 전망까지 차근차근 짚어본다.

왜 지금 다시 '세제 개편'이 도마 위에 올랐나

정부와 대통령실은 최근 잇따라 "투기 억제"와 "과세 정상화"를 언급하며 부동산 세제 개편의 필요성을 공개적으로 밝혀왔다. 이재명 대통령을 비롯한 경제팀은 산업 자금이 부동산 시장으로 흘러들어가는 것을 경계하는 발언을 내놓았고, 이는 곧 세제를 손보겠다는 신호로 해석되고 있다. 이미 2026년 5월 9일을 끝으로 4년 넘게 유지되던 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 조치가 종료되면서, 세제 정상화의 흐름은 이미 시작된 상태다.

이런 흐름 속에서 7월에는 종합부동산세와 재산세, 즉 '보유세' 영역까지 아우르는 세법 개정안이 발표될 것으로 예고되어 있다. 다만 중요한 점은, 이 글을 쓰는 시점까지 구체적인 세율이나 공제금액이 확정 발표된 것은 아니라는 사실이다. 지금 나오는 내용들은 정부 관계자 발언과 전문가 논의를 바탕으로 한 '방향성'이지, 확정된 법안이 아니다. 이 부분은 끝까지 염두에 두고 읽어야 한다.

종합부동산세, 세율보다 무서운 '공정시장가액비율'이란

종부세 개편 논의에서 가장 자주 등장하는 단어가 바로 '공정시장가액비율'이다. 어려운 용어처럼 들리지만 개념은 단순하다. 내 집의 공시가격이 10억 원이라고 해서 그 10억 원 전체에 세금을 매기는 것이 아니라, 정부가 정한 일정 비율(현재 60%)만큼만 '과세표준'으로 인정해 세금을 계산한다. 즉 공시가격 10억 원 집이라도 공정시장가액비율이 60%라면 6억 원을 기준으로 세금이 계산되는 식이다.

그런데 이 비율을 국회에서 법을 바꾸지 않고도 정부가 시행령만으로 조정할 수 있다는 점이 핵심이다. 세율을 직접 올리면 국민적 반발과 입법 절차가 부담스럽지만, 시행령상의 비율 하나만 슬쩍 올려도 실질적인 세 부담은 눈에 띄게 늘어난다. 그래서 전문가들은 이번 개편에서 종부세 명목 세율을 손대기보다, 이 공정시장가액비율을 단계적으로 인상하는 '조용한 증세' 방식이 유력하다고 보고 있다. 대상은 다주택자와 비거주 고가주택 보유자에 집중될 가능성이 높고, 실거주 1주택자는 상대적으로 보호받는 방향이 거론된다.

"주택 수" 과세에서 "주택 가액" 과세로 — 형평성 논쟁의 핵심

이번 개편 논의에서 가장 흥미로운 대목은 종부세 과세 기준 자체를 바꾸자는 주장이다. 현재 종부세는 기본적으로 '몇 채를 갖고 있느냐'(주택 수)를 기준으로 세율을 다르게 적용한다. 문제는 이 방식이 만들어내는 기이한 역전 현상이다. 예를 들어 시가 30억 원짜리 주택 한 채를 가진 사람과, 시가 10억 원짜리 주택 세 채를 가진 사람을 비교하면, 총 자산 규모는 똑같이 30억 원인데도 후자가 '다주택자'로 분류되어 더 무거운 세금을 낼 수 있다.

반대로 30억 원짜리 집 한 채를 가진 사람은 '1주택자'라는 이유로 공제 혜택까지 받아 오히려 세 부담이 가벼워지는 모순이 생긴다. 이 형평성 문제는 최근 전문가들 사이에서 상당한 공감대를 이루고 있는 지점이다. 즉 과세 기준을 '주택 수'가 아니라 '보유 주택의 총 가액'으로 바꾸자는 것이다. 다만 보유세 인상의 속도와 폭에 대해서는 전문가들 사이에서도 이견이 존재한다. 너무 급격한 인상은 실수요자나 은퇴 후 소득이 적은 고령 1주택자에게 타격을 줄 수 있다는 우려도 만만치 않다. 결국 이번 개편의 실질적 쟁점은 "다주택자를 어떻게 겨냥하면서도 실거주자를 어떻게 보호할 것인가"라는 균형점 찾기에 있다.

재산세는 표면상 그대로, 그런데 체감 부담은 왜 달라질까

재산세는 종부세와 달리 상대적으로 조용한 편이다. 행정안전부가 최근 입법예고한 2026년 상반기 지방세입 관계법 하위법령을 보면, 1주택자에 대한 공정시장가액비율은 2025년과 동일한 수준(공시가격 3억 원 이하 43%, 3억 원 초과 6억 원 이하 44%, 6억 원 초과 45%)으로 유지하는 방향이 담겨 있다. 즉 1주택 실수요자 입장에서는 재산세 자체의 큰 변화는 없다고 볼 수 있다.

다만 이번 하위법령에는 소소하지만 실생활에 영향을 주는 변화도 포함돼 있다. 예컨대 사원 임대용 주택을 취득할 때 중과세 대상에서 제외되는 주택의 전용면적 기준(기존 60㎡ 이하)을, 수도권 외 지역과 수도권 내 인구감소지역에 한해 85㎡ 이하까지 넓히는 방안이 논의되고 있다. 또한 지방세 환급금을 계좌이체뿐 아니라 페이머니 같은 선불전자지급수단으로도 받을 수 있게 하는 등 행정 편의성을 높이는 조치도 포함돼 있다. 핵심은 재산세 자체보다, 종부세와 양도세에서의 변화가 결합되면서 다주택자나 비거주 보유자가 느끼는 '전체 보유·처분 비용'이 커진다는 점이다.

전문가들이 말하는 개편 방향과 남은 쟁점

세무 전문가들의 논의를 종합하면 몇 가지 공통된 흐름이 보인다.

첫째, 1주택자에게 주어지는 최대 80% 수준의 공제 혜택(종부세·양도세 공통 쟁점)이 도마 위에 올랐다는 점이다. 이 공제가 '실거주'를 전제로 설계되어야지, 단순히 '집이 한 채'라는 이유만으로 과도하게 적용되어서는 안 된다는 지적이다.

둘째, 실거주 여부를 판단 기준의 중심에 놓아야 한다는 의견이 힘을 얻고 있다. 즉 같은 1주택자라도 그 집에 실제로 거주하는 사람과, 전세를 주고 다른 곳에 사는 '비거주 1주택자'는 다르게 취급해야 한다는 것이다. 실제로 최근 보도에서는 다주택자뿐 아니라 "이유 없이 자기 집을 세주고 다른 곳에 사는 1주택자"까지 개편의 타깃이 될 수 있다는 관측이 나왔다.

셋째, 세율을 직접 올리는 방식보다 공정시장가액비율 조정이나 장기보유특별공제 요건 강화처럼 '기술적' 방식이 우선 검토되고 있다는 점도 공통적으로 지적된다.

이는 국회 입법 없이 시행령 개정만으로도 상당 부분 실행이 가능하기 때문에, 정치적 부담을 줄이면서도 실질적 효과를 낼 수 있는 방법으로 여겨진다.

실거주자와 다주택자, 지금부터 무엇을 점검해야 하나

아직 개편안이 확정 발표되지 않은 상황에서 성급하게 움직일 필요는 없지만, 몇 가지는 미리 점검해두는 것이 좋다. 실거주 1주택자라면 본인의 거주 요건(실제 거주 기간, 전입신고 여부 등)을 서류로 정리해두는 것이 향후 공제 혜택을 받는 데 유리할 수 있다. 다주택자나 비거주 주택 보유자라면, 보유세와 양도세 부담이 동시에 늘어날 가능성에 대비해 보유 주택의 처분 시점이나 임대 등록 여부를 재검토할 필요가 있다. 특히 이미 시행된 양도세 중과 재개(조정대상지역 내 2주택자 기본세율+20%포인트, 3주택 이상 기본세율+30%포인트 가산, 장기보유특별공제 미적용)는 매도 타이밍에 직접적인 영향을 미치는 만큼, 세무 전문가와 상담해 정확한 세부담을 미리 계산해보는 것이 바람직하다. 다만 이 수치들 역시 향후 세법 개정 과정에서 조정될 여지가 있으므로, 실제 신고나 거래 전에는 국세청 공식 발표나 세무사를 통해 최신 확정 수치를 반드시 재확인해야 한다.

 

이번 세제 개편의 큰 그림을 한 문장으로 요약하면, "몇 채를 가졌느냐"에서 "얼마나 가치 있는 자산을 가졌고, 실제로 그 집에서 살고 있느냐"로 과세의 무게중심이 옮겨가는 과정이라 할 수 있다. 아직 세부 수치는 베일에 싸여 있지만, 방향성만큼은 비교적 뚜렷하다. 실거주자에게는 방어막을, 비거주·다주택 투자 목적 보유자에게는 더 무거운 부담을 지우겠다는 것이다. 7월 개정안이 실제로 어떤 숫자로 확정될지는 발표 이후 다시 꼼꼼히 따져봐야 하겠지만, 지금 단계에서는 이 흐름을 이해하고 자신의 상황에 맞춰 미리 준비하는 자세가 무엇보다 중요해 보인다.