올해와 내년, 도대체 새 아파트가 얼마나 공급되는 걸까?

현재 부동산 하락기 초입에 들어서고 있다. 하지만 작년 말까지만 해도 올해 부동산 가격이 상승할 것이라고 예상하는 사람들이 대부분이었다. 그 근거 중 하나가 새로 공급되는 아파트가 점점 더 줄어든다는 것이었다. 

 

서울의 경우 1년 간 필요한 새 아파트 수, 즉 적정 수요는 47,442호라고 한다. 하지만 이 기준에 맞은 기간은 1990년대 말과 2000년대 초반, 그리고 2019년밖에는 없다. 일부 전문가들은 공급이 수요를 초과하면서 가격이 하락한다고 한다. 2014년 전후로 부동산 가격이 바닥을 찍고 상승으로 턴하자 이 기회를 이용하고자하는 시공사과 건설사들이 전보다 많은 아파트들을 공급했다. 그 결과 2019년과 2020년에는 어느 정도 공급이 이뤄졌으나 다시 공급이 역대 최저 물량으로 감소할 가능성도 있다. 

아래 자료를 보면 2022년 올해 서울에 입주, 공급되는 아파트는 23,521가구이며, 2023년에도 이 비슷한 22,485가구가 입주한다. 하지만 이는 적정 수요인 4만7천여 가구에 비해 절반밖에 되지 않는 수준이다. 문제는 그 다음 해다. 2024년에는 입주 예정 가구가 12,573가구밖에 되지 않으며, 2025년에는 좀 더 지켜봐야겠지만 현재로서는 1,651가구가 전부다. 최소한 올해와 내년에는 공급량이 줄어들 것으로 보인다. 

 

아실

반면 경기도는 상황이 좀 다르다. 

경기도 적정 수요는 67,950가구인데, 2016년부터 적정 수요인 6만7천 가구 이상 공급되었다. 2016년에는 70,966가구, 2017년에는 101,978가구, 2018년에는 155,058가구로 정점을 찍었다. 그 후 조금씩 감소하고 있으나 여전히 2019년에는 116,661가구로 10만 채 이상이 공급되었으며, 2020년에야 94,382가구로 10만 가구 밑으로 내려왔다. 그리고 2021년에는 93,309가구, 2022년에는 88,528가구가 공급되고 있다. 

향후 몇 년 간 공급 물량도 상당하다. 2023년에는 90,629가구, 2024년에는 83,309가구 등 적정 수요보다 약 30% 이상이 더 공급될 예정이다. 최근 금리인상으로 인해 가격이 하락 중인데 공급량까지 늘어나게 되면 하락 속도가 더 빨라질 것이라고 예상하는 것은 이러한 배경에서다. 

 

아실

 

반면 서울은 공급량이 경기도 보다 적어서 가격 하락이 경기도보다는 덜 가파를 것으로 전망되고 있다.

좀 더 자세히 구별로 살펴보자. 강남구는 적정 수요가 연간 2,662가구인데, 2019년보다 적정수요가 초과되었다. 2019년에는 3,564가구, 2020년에는 2,721가구, 2021년에는 3,522가구가 공급되었다. 2022년에는 714가구밖에 공급되지 않아 매우 저조한 상황이다. 최근 강남구 가격은 유독 잘 버티고 있는데 이러한 공급량 추이도 한몫하고 있는 것으로 보인다. 

하지만 2023년부터는 도로 공급량이 증가한다. 2023년에는 4,646가구 ,2024년에는 6,936가구로 공급량이 적정수요보다 2배 이상 커진다. 이러한 공급량은 가격 하락을 유도할 수도 있으나 다른 지역에서 유입되는 수요로 인해 가격이 유지될 가능성도 배제하기 어렵다.  

 

아실

 

서초구는 2022년 적정수요(2,032가구)보다 훨씬 못 미치는 1,188가구가 공급된다. 대신 2023년에는 3,470가구가 공급되어 적정수요보다 75% 정도 많아진다. 

 

 

아실

 

 

송파구는 적정 수요가 연간 3.312가구라고 알려져 있으나 2022년 3,334가구가 공급되고 있으며, 2023년부터는 공급이 바닥을 치게 된다. 

 

 

아실

 

 

이러한 흐름에 볼 수 있듯이 공급이 과도하거나 부족하면 아파트 가격에 영향을 미칠 수 있으나, 최근 강남구는 공급물량이 넘치지만 가격이 하락하지 않고 있으며, 서초구는 올해 부족하지만 급등하지는 않고 있다. 즉 금리인상과 인플레이션 이슈가 더 큰 영향을 미치는 요즘과 같은 때에는 공급량이 아파트 가격 변화에 대해 큰 요인이 아닐 수 있다는 것을 알 수 있다.