왜 아파트 가격이 하락하는가? : 거래량 급감과 매수심리 악화

언론에서 언급하는 부동산 관련 주요 키워드로는 거래량이 급감했다, 매수심리가 악화되어 집을 사려는 사람이 없다 등을 들 수 있다. 즉 매도 호가는 여전히 상승폭을 내주지 않은 채 높은 수준을 유지하고 있으나, 매수하고자 하는 사람은 매우 적어 매도자와 매수자 간에 팽팽한 줄다리기가 지속되고 있는 상황이다.

거래량이 매우 적은 지금과 같은 상황에서는 부동산 한 건이 체결될 경우 이 가격이 급상승, 혹은 급하락을 기록하고 있어 향후 전망을 알아보기가 매우 어렵다. 이 때문에 부동산 상황을 파악할 때 거래량과 거래심리 등도 함께 살펴보는 것이 좋다. 

 

아래 표는 아실에서 제공하는 거래량을 보여준다. 강남구의 경우 2006년부터 2021년까지 적으면 2천 건 대, 많으면 7천 건 대를 유지했으나, 2022년에는 7개월이 지났음에도 불구하고 551건밖에 거래가 이루어지지 않았다. 

2021년 급상승했던 노원구 역시 비슷한 상황이다. 매년 적게는 4천 건대, 많게는 1만5천 건을 유지하던 거래량이 2022년에는 635건을 기록했다. 올해 말까지 대략 비슷한 추세가 이어진다 해도 1천 건을 간신히 넘기는 수준이 될 것으로 보인다. 

 

강남구와 노원구의 거래량을 비교했을 때 2022년 거래량이 현저히 감소했음을 알 수 있다. 

이러한 상황으로 보았을 때 매수 심리가 매우 위축되어 있을 거라고 짐작할 수 있다. 이러한 매수심리는 주택가격심리지수로 파악할 수 있다. 강남권의 경우 지난 4월만 해도 심리지수가 60 정도였으나, 6월 들어 30대로 하락했다. 7우러 마지막 주에는 29.8, 8월 첫째주에는 28.2로 점점 하락하고 있는 것을 볼 수 있다. 때문에 압구정 등 일부 지역에서 신고가를 기록하고 있다는 기사가 간간히 나오고 있지만 전반적으로는 매도자 우위의 시장이 이어지고 있다고 할 수 있다. 

 

 

이러한 추세는 강북권을 중심으로 살펴보아도 비슷한 상황이다. 

지난 4월만 해도 60 전후였던 주택가격심리지수가 5월부터 하락하기 시작해 7월 마지막 주에는 29.3, 8월 첫째 주에는 29.7을 기록했다. 

 

 

이러한 자료들로 보아 2015년 전후로 가격이 상승했을 때 심리지수가 상승하던 것과는 정반대의 상황이 이어지고 있다고 볼 수 있다. 물론 심리지수는 매우 유동적이기 때문에 2019년과 같이 중간중간 급하락한 적이 있다. 그러나 이번 하락은 2022년초부터 지속적으로 하락하고 있으며, 그 하락폭이 크다는 점에서 유의해서 볼 필요가 있다. 

 

이와 같은 자료로 보면 한동안은 부동산 가격이 조정을 겪을 것으로 보인다. 그러나 급격한 하락이 영원히 이어지는 것은 아니다. 현재 40년만에 전세계에 극심한 인플레이션이 지속되고 있으며, 크로아티아와 대만 등지에서 전쟁 등 안보불안 가중되고 있어 한동안은 인플레이션에 이은 금리인상 기조가 이어질 것이다. 이러한 금리인상은 수요 축소 등을 야기하고 향후 경제침체를 불러올 수 있다.

그러나 경제가 침체될 경우 경제 부흥책을 쓰지 않을 수 없으며 이에 따라 금리인상은 중단되고, 다시 금리가 서서히 인하될 수 있다. 일부 전문가들은 2023년 말부터 경제침체가 완연해지면서 금리인하와 부동산 활성화 정책이 나올 것이라 전망하고 있다. 

매도자와 매수자들은 부동산 상황과 정책 변화에 따라 유연한 결정을 할 필요가 있는 때다.