프로젝트2050

인플레이션, 미국과 유럽 등 선진국의 급격한 금리 인상 등 경제 여건이 악화되면서 주식과 환율이 바닥을 치고 있다. (거의 X박살...) 이런 상황에서 부동산만 살아남는다는 건 어불성설이다. 며칠 전 살펴본 것처럼 수도권과 서울 외곽 지역부터 하락세가 가속화되고 있다. 특이한 것은 상급지, 그 중에서도 최상급지는 가격 변동이 아직 없다는 것이다. 서울 강남구 가격 변동을 보자. 가격 변동 지수를 보여주는 아래 표를 보면 강남권에서 전세가는 확실히 추세가 꺾였지만, 매매 추세는 아직 하락으로 반전하지 않은 것을 확인할 수 있다. 더불어 거래량도 올 여름 들어 급격히 줄어든 것을 볼 수 있다. 서초구는 상황이 강남구보다도 낫다. 전세와 매매 모두 추세가 아직 꺾이지 않았다. 특히 강남구의 변동율은 +3% 대..

수도권 일부와 세종시를 제외한 나머지 지방들이 모두 조정대상지역에서 해제되었다. 대표적으로 부산, 대구, 광주, 울산, 대전 등이 조정지역에서 빠졌으며, 수도권에서도 인천 연수구, 남동구, 서구도 투기과열지역에서 제외되었다. 이에 따라 세금 등 여러 정책이 변화를 겪을 것으로 보인다. 우선 조정지역에서 빠졌을 경우 세금 등의 정책이 어떻게 바뀌는지 알아보자. - 취득세 중과세가 사라진다 기존에는 1주택 취득은 1-3%, 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%의 취득세를 내야 했다. 하지만 조정지역에서 제외될 경우 2주택까지는 1-3%까지 적용되고, 3주택은 8%, 4주택 이상이 12%로 올라간다. 즉 집 2채까지는 1주택자와 같은 혜택을 주는 것이다. - LTV 비율이 늘어난다 조정지역은 9억원 이하는 5..

지난 5년 간 아파트 가격이 23% 폭등했으며, 이 때문에 현 수도권 주택 가격의 35% 이상이 거품이라는 연구 결과가 나왔다. 이 논리대로라면 시장이 '정상화'되면 거품, 즉 현 가격 대비 35%는 하락할 수밖에 없다는 것이다. 한국경제연구원(한경연)에서 발표한 에 따르면 최근 5년 동안 아파트 가격은 2021년까지 계속 상승폭을 키우다가, 2022년 들어 상승폭이 감소했다. 하지만 2022년 7월까지 전국, 수도권, 지방 상승폭은 3-6% 선으로 아직 상승 기조를 유지하고 있었다. 서울을 살펴보았을 때에도 비슷한 흐름이 유지되었다. 단 2021년 경기도 지역의 상승폭이 유독 더 컸음을 알 수 있다. 최근 집값 급등으로 인해 아파트 시장에는 거품이 끼기 시작했으며, 서울 아파트 가격 중 38%, 경기 ..

요즘 아파트 가격이 하락한다, 조정기가 시작되었다, 앞으로 2008년 금융위기를 뛰어넘는 경제침체가 올 거다 등등 많은 경제 전망이 나오고 있다. 공통점은 앞으로 상승상을 예견하는 사람은 줄어들고, 하락장을 점치는 비율이 늘고 있다는 것이다. 그렇다면 지금까지는 얼마나 하락했을까? 아실의 매매/전세 가격변동을 보면 2022년 상반기부터 매매와 전세 상승폭이 둔화된 것을 볼 수 있다. 하지만 세종시 등에서 보는 것과 같이 하락으로 완전히 꺾였다고 보기에는 아직 이르다. 다시 말해 부동산 하락기가 본격적으로 시작되었다고 말하기에는 서울시 전체 아파트를 기준으로 했을 때 아직 보합 수준이라 할 수 있다. 노원구, 송파구 등 일부 지역에서는 가격이 하락하기 시작했지만 나머지 지역은 아직 변화가 적기 때문이라 볼..

현재 부동산 하락기 초입에 들어서고 있다. 하지만 작년 말까지만 해도 올해 부동산 가격이 상승할 것이라고 예상하는 사람들이 대부분이었다. 그 근거 중 하나가 새로 공급되는 아파트가 점점 더 줄어든다는 것이었다. 서울의 경우 1년 간 필요한 새 아파트 수, 즉 적정 수요는 47,442호라고 한다. 하지만 이 기준에 맞은 기간은 1990년대 말과 2000년대 초반, 그리고 2019년밖에는 없다. 일부 전문가들은 공급이 수요를 초과하면서 가격이 하락한다고 한다. 2014년 전후로 부동산 가격이 바닥을 찍고 상승으로 턴하자 이 기회를 이용하고자하는 시공사과 건설사들이 전보다 많은 아파트들을 공급했다. 그 결과 2019년과 2020년에는 어느 정도 공급이 이뤄졌으나 다시 공급이 역대 최저 물량으로 감소할 가능성도..

전국에서 가장 큰 낙폭을 보이고 있는 세종시. 최근 들어 얼마나 더 하락했을까? 최근 가격변동을 보면 매매지수와 전세지수 모두 여전히 계속 하락하고 있다. 올해 8월 매매 변동율은 -0.83%를 기록했으며, 전세 변동률은 이보다 더 가파르게 하락해 -1.17%이나 된다. 매매 가격도 급격하게 빠지고 있지만, 전세 가격이 더 빠르게 하락하고 있다는 뜻이다. 같은 기간 동안 서울의 매매 변동률이 -0.1%, 전세 변동률도 -0.1%밖에 되지 않았던 것에 비하면 세종시의 하락폭이 유난히 크다는 것을 알 수 있다. 매매와 전세가 변동을 1년 전과 비교하면 그 차이가 더욱 크게 느껴진다. 1년 전 세종시 아파트 평균 가격은 큰 폭으로 하락했다. 2022년 3월 당시 매매 가격을 2021년 9월달과 비교하면 -2...

부동산이 조정기 혹은 하락기를 맞으면 청약 시장도 흥행에 성공하기 어려워진다. 외곽이나 분양금이 다소 높게 책정되었다고 평가받는 곳부터 미분양 분이 쌓이기 시작하면서 장기간 미분양으로 남아 있는 악성 미분양 분도 늘어나게 된다. 미분양이 적체될 경우 미분양을 털어내기 위해 시공사들은 여러 가지 고육지책을 쓰게 된다. 대표적으로 고액의 경품을 걸거나, 중도금 무이자 등 금융 혜택을 주는 것들이 있다. 청약 시 이러한 조건이 있다면 부동산 시장이 전반적으로 분양에 어려움을 겪고 있는 신호라 볼 수 있다. 최근 미분양이 늘어난다고 하는데, 미분양 특성이라 볼 수 있는 경품이나 중도금 무이자를 주는 곳이 있는지 살펴보자. 국토교통부에 따르면 7월 말 전국 미분양 주택이 3만1284가구에 달해, 6월달에 비해 1..

성동구는 마용성으로 마포, 용산과 함께 핫한 지역으로 꼽히고 있다. 하지만 성동구 역시 아파트 가격이 하락세를 보이고 있다. 며칠 전 나온 기사에 따르면 성동구 일부 아파트가 2년 전 가격으로 하락하는 등 성동구도 하락세가 가파르다고 한다. 그렇다면 이 아파트의 실제 가격이 이렇게 하락한 것인지 한번 확인해 보도록 하자. 기사에 급락한 사례로 행당동 서울숲리버뷰자이 국평 물건이 언급되었다. 2021년 월 32층이 21억에 거래된 후 19-20억 원대 물건이 매도되었다. 그러던 중 2022년 8월 17.7억 33층 물건이 매도되면서 최저가를 기록했다. 이는 최고가에 대비 15% 정도 하락한 것이다. 이 가격은 상승 기조를 보이던 2020년 하반기에 기록된 거래가와 비슷한 것이다. 하지만 최고가 대비 15%..

전반적으로 부동산 조정이 시작된 가운데 일부 지역에서는 벌써 30% 하락했다는 소문이 나오기도 하고, 또 어떤 곳에서는 반토막났다는 기사가 나오고 있다. 특히 수도권 아파트의 하락세가 유난히 두드러지면서 세종시, 송도, 동탄 등이 대표적으로 가격이 하락한 지역으로 손꼽히고 있다. 그 중 인천 송도는 유난히 하락 기사가 많은 곳이다. 9월 15일 한국부동산원에서 8월 전국주택가격동향조사를 공개하면서 수도권 아파트 가격이 0.66%나 하락했다는 기사가 이어지고 있다. 이는 7월(-0.22%)보다 0.23%p나 더 떨어진 것이다. 인천은 8월에 0.96% 하락해 다른 수도권 지역에 비해 하락폭이 50%나 더 높다. 솔직히 이렇게 짧은 시간에 반토막 나는 경우는 매우 드물기 때문에 기사가 믿기지 않을 정도다. ..

요즘 인플레이션이 계속 이어지고 금리가 급격히 인상되면서 경제 침체에 대한 우려가 커지고 있다. 대부분의 국가들이 2023년 경제성장률이 올해보다 낮을 것이라는 전망이 나오면서 경제 침체는 거의 기정사실화되는 분위기다. 부동산 시장 역시 매크로 경제 분위기와 무관하지 않다. 경제 침체가 이어지면 부동산 시장에 부정적인 영향을 미치게 되고, 가격도 하락할 가능성이 높다. 특히 코로나19 당시 통화량 완화 정책이 이어지면서 부동산이 과대평가되면서 거품이 끼었기 때문에 이러한 하락 속도가 더욱 빠를 것으로 예상되고 있다. 일부 경제학자들은 2008년보다 현재 경제 지표들이 더 나쁘기 때문에 당시 금융위기 때보다 부동산 자산도 가격 하락 속도나 폭이 클 수 있다는 음울한 전망을 내놓고 있다. (아니기를 바라지만..