프로젝트2050

최근 부동산 시장은 하락 초입에 들어섰다는 것이 중론이다. 좀 더 자세히 보면 노도강 등 서울 외곽 지역에서 하락세가 보이기 시작했으며, 중심지 쪽은 하락세가 아직 시작되지 않았다. 강남3구도 이러한 경향이 반영되어 송파구 쪽은 일명 엘리트 단지를 중심으로 하락폭이 커지는 아파트 단지가 나타나고 있다. 최상급지 현황을 살펴보기 위해 반포 래미안퍼스티지, 반포자이에 이어 압구정 현대 1-2차 시세 및 실거래가 추이를 살펴보자. 현대 1, 2차는 압구정 현대중에서도 가장 상급지라 할 수 있다. 가장 작은 평수인 43평을 보면 22년 6월 47.6억(3층)을 찍으며 최고가를 기록했다. 현재 호가는 최저가46억(8층)으로 이전 최고가에 비해 약 3-4% 조정된 가격에 나오고 있다. 특히 이전 최고가는 3층 저층..

네최근 언론에는 중하급지 하락 소식만 나오고 있다. 반면 서울 최상급지 이야기는 별로 나오지 않는다. 서울 최상급지는 하락이 시작된 곳이 있는지, 있다면 현재 호가는 어떤지 살펴보자. 반포 대장 아파트 중 하나인 반포 자이. 20평형은 아직 가격 하락의 조짐이 없지만, 35평형은 최근 다소 가격이 하락한 것이 보인다. 22년 5월, 39억(15층) 최고가를 기록하는 동시에, 36.7억으로 약7~8% 하락한 물건도 나왔다. 하지만 36.7억에 팔린 물건은 3층 저층이기 때문에 중간 층에 비해 최고 10%까지 낮을 수 있다는 점에서 급매라고 보기 어렵다. 하지만 아래 네이버 부동산의 호가를 보면 다소 가격대가 조정되기 시작한 것을 볼 수 있다. 현재 35평형은 최저 호가가 34억 정도에 형성되어 있다(중층,..

서울 외곽 지역의 아파트, 특히 최근 급격하게 오른 노도강 아파트 가격이 급격히 빠지고 있다. 송파구 등 일부 강남 지역도 빠진다는 기사가 여러 건 나오고 있는데 강남, 그 중에서도 반포 최상급지 아파트들은 상황이 어떨까? 반포 지역의 대장 아파트라 할 수 있는 반포 래미안퍼스티지(반래퍼)의 경우 가격이 거의 움직이지 않았다. 26평형의 경우 2021년 10월 30억(20층)을 찍은 뒤, 올해 4월, 8월에 25.2억(23층), 25.5억(27층)으로 내려왔다. 최고가 대비 15% 이상 빠진 가격이다. 하지만 125동은 반래퍼 중에서도 가장 구석진 데에 도로로 갈라져 있는 외진 곳이라 본 단지에 비해 10% 정도 빠진 매물이 나오곤 했던 곳이다. 때문에 이 정도로 조정이 있었다고 보기에는 어려운 면이 있..

2021년 전국 최고 상승률을 보였던 세종시가 속절 없이 추락하고 있다. 하지만 호재가 많기 때문에 세종시에 계속 관심을 보일 필요는 있다. 적절한 폭으로 하락했다고 판단될 경우 투자하면 향후 다시 큰 수익을 안겨줄 가능성이 높기 때문이다. 매매 가격 변동을 보면 전국에서 다른 예를 볼 수 없을 정도로 가격 그래프가 급격한 하향 곡선을 그리고 있다. 2021년 12월부터 가격 지수가 조금씩 빠지기 시작하더니(12월 -0.2%), 최근 들어 -0.5%, -1% 이상씩 매달 하락하고 있다. (최근 집을 산 분들은 좀 우울할 것 같다. 힘내시길...) 최근 10년 간 가격 본동을 보면 2012년에 비해 세종시는 무려 53%나 상승했다. 너무 많이 올랐다며 아우성치던 서울은 같은 기간 동안 48% 오른 것을 감..

재건축 초과이익환수제(재초환) 부담금 개편안이 발표되었다. 전체적으로 금액이 대폭 줄어들 예정이다. 부담금 대상 초과이익 기준을 3,000만원 초과에서 1억원으로 상향 조정하고, 1주택자는 절반까지 낮추어 준다. 재초환 금액이 1억 이하로 산정될 경우 부담금을 하나도 내지 않게 된 것이다. 즉 재건축 주택을 6년 이상 보유했던 1주택자는 10%, 10년 이상 보유할 경우에는 최대 50%까지 감면해준다. 정부는 지금까지 재초환 부담금이 총 84곳에 부과되었는데, 이 중 지방 32개 단지 중 21곳은 부담금이 아예 면제된다. 또 1억원 이상 부과되는 곳도 19곳에서 5곳으로 줄어들어 부담이 대폭 줄어들 것이라고 했다. 부담금 감소로 인한 최대 수혜자는 강남 등 고가 재건축을 가지고 있는 1주택자가 될 것으로..

9월 28일 한국은행이 공개한 와 에 따르면 경기도, 인천, 대전, 세종시의 집값이 앞으로 1년간 가장 많이 하락할 것으로 나타났다. 이 지역들은 지난 몇 개월 간 가장 아파트 가격이 가장 많이 하락한 곳인데 앞으로도 당분간 가장 큰 조정이 올 것으로 본 것이다. 보고서는 수도권의 경우 입주 물량 증가로 아파트 전망을 어둡게 보고 있다. 세종시가 포함된 충청권, 대경권 역시 전망이 밝지 않은 상황이다. 이 보고서는 주택 가격이 지역별로 차이를 보였다고 설명했다. 전국적으로는 3사분기에 전분기 대비 -0.18% 정도 하락했으며, 하락폭이 가장 컸던 곳은 수도권이었다. 그 다음으로 하락폭이 컸던 곳은 대경권, 충청권, 동남권 순이었다. 그 외 호남권과 강원권, 제주권은 소폭 상승해 아직 부동산 시장이 본격적..

인플레이션, 미국과 유럽 등 선진국의 급격한 금리 인상 등 경제 여건이 악화되면서 주식과 환율이 바닥을 치고 있다. (거의 X박살...) 이런 상황에서 부동산만 살아남는다는 건 어불성설이다. 며칠 전 살펴본 것처럼 수도권과 서울 외곽 지역부터 하락세가 가속화되고 있다. 특이한 것은 상급지, 그 중에서도 최상급지는 가격 변동이 아직 없다는 것이다. 서울 강남구 가격 변동을 보자. 가격 변동 지수를 보여주는 아래 표를 보면 강남권에서 전세가는 확실히 추세가 꺾였지만, 매매 추세는 아직 하락으로 반전하지 않은 것을 확인할 수 있다. 더불어 거래량도 올 여름 들어 급격히 줄어든 것을 볼 수 있다. 서초구는 상황이 강남구보다도 낫다. 전세와 매매 모두 추세가 아직 꺾이지 않았다. 특히 강남구의 변동율은 +3% 대..

수도권 일부와 세종시를 제외한 나머지 지방들이 모두 조정대상지역에서 해제되었다. 대표적으로 부산, 대구, 광주, 울산, 대전 등이 조정지역에서 빠졌으며, 수도권에서도 인천 연수구, 남동구, 서구도 투기과열지역에서 제외되었다. 이에 따라 세금 등 여러 정책이 변화를 겪을 것으로 보인다. 우선 조정지역에서 빠졌을 경우 세금 등의 정책이 어떻게 바뀌는지 알아보자. - 취득세 중과세가 사라진다 기존에는 1주택 취득은 1-3%, 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%의 취득세를 내야 했다. 하지만 조정지역에서 제외될 경우 2주택까지는 1-3%까지 적용되고, 3주택은 8%, 4주택 이상이 12%로 올라간다. 즉 집 2채까지는 1주택자와 같은 혜택을 주는 것이다. - LTV 비율이 늘어난다 조정지역은 9억원 이하는 5..

지난 5년 간 아파트 가격이 23% 폭등했으며, 이 때문에 현 수도권 주택 가격의 35% 이상이 거품이라는 연구 결과가 나왔다. 이 논리대로라면 시장이 '정상화'되면 거품, 즉 현 가격 대비 35%는 하락할 수밖에 없다는 것이다. 한국경제연구원(한경연)에서 발표한 에 따르면 최근 5년 동안 아파트 가격은 2021년까지 계속 상승폭을 키우다가, 2022년 들어 상승폭이 감소했다. 하지만 2022년 7월까지 전국, 수도권, 지방 상승폭은 3-6% 선으로 아직 상승 기조를 유지하고 있었다. 서울을 살펴보았을 때에도 비슷한 흐름이 유지되었다. 단 2021년 경기도 지역의 상승폭이 유독 더 컸음을 알 수 있다. 최근 집값 급등으로 인해 아파트 시장에는 거품이 끼기 시작했으며, 서울 아파트 가격 중 38%, 경기 ..

요즘 아파트 가격이 하락한다, 조정기가 시작되었다, 앞으로 2008년 금융위기를 뛰어넘는 경제침체가 올 거다 등등 많은 경제 전망이 나오고 있다. 공통점은 앞으로 상승상을 예견하는 사람은 줄어들고, 하락장을 점치는 비율이 늘고 있다는 것이다. 그렇다면 지금까지는 얼마나 하락했을까? 아실의 매매/전세 가격변동을 보면 2022년 상반기부터 매매와 전세 상승폭이 둔화된 것을 볼 수 있다. 하지만 세종시 등에서 보는 것과 같이 하락으로 완전히 꺾였다고 보기에는 아직 이르다. 다시 말해 부동산 하락기가 본격적으로 시작되었다고 말하기에는 서울시 전체 아파트를 기준으로 했을 때 아직 보합 수준이라 할 수 있다. 노원구, 송파구 등 일부 지역에서는 가격이 하락하기 시작했지만 나머지 지역은 아직 변화가 적기 때문이라 볼..