프로젝트2050

강남 중 개포 지역 시세 변화를 살펴보자. (일요일이니 좋습니다. 시간이 넉넉...) 개포동은 강남 외곽 쪽에 위치하고 있지만, 최근 신축 아파트들이 대거 들어서면서 신축이 부족한 강남의 공급원 역할을 하고 있. 대치동, 삼성동이 토허제로 눌려 있는 가운데 개포동은 상대적으로 반사이익을 얻어 가격이 큰 폭으로 상승했다. 개포동 신축 중 대장주인 래미안블레스티지는 2019년 입주한 신축으로 총 1,957세대의 대규모 단지다. (늘 그렇듯 2022년 거래가 있는 평형, 직거래 제외로 살펴보자. 이걸 안 보면 헛짓거리...) 래미안블레스티지는 19년 12억에서 출발해 21년 10월 32억(28층)을 찍어 약 250%의 상승률을 보였다. 강남에서 거의 경기도 아파트와 비슷한 상승세를 기록한 것이다. 22년 1월..

최근 집값이 급락하면서 하락장이 오랫동안 지속되었던 것 같은 착각이 들기도 한다. 하지만 집값이 본격적으로 하락하기 시작한 것은 3개월 전부터이며, 그나마도 서울 상급지의 하락세는 아주 최근의 일이다. 아실 자료를 보면 3개월 전만해도 서울 지역 아파트 가격은 6개월 전에 비해 0.33포인트 상승하고 있었다. 그러나 이후 하락하기 시작해 10월 31일에는 -1.71이나 빠졌다. 서울 지역 하락 추세를 보면 7월만 해도 동대문구, 성북구, 노원구, 서대문구 등 서울 강북 지역을 중심으로 하락했으나 최근에는 이러한 하락세가 서울 전역으로 옮겨붙었다. 특이한 것은 먼저 가격이 하락하기 시작한 강북권 집값 하락폭이 강남, 용산 등의 상급지보다 더 커졌다는 것이다. 10월 말 매매가격 지수를 3개월 전에 비교했을..

올해 들어 노도강 등 서울 외곽 지역부터 아파트 가격이 하락했으나 강남 지역은 가격이 크게 변하지 않았다. 그러나 얼마 전부터 송파구와 대치동 은마 등 강남 일부도 가격 조정이 시작되었다. 최근에는 반포 대장주인 반포자이 역시 가격이 조정되기 시작했다. 반포 자이는 2010년대 중반까지 14억대 이하를 유지하다가 가격이 급등해 22년 5월 39억(15층)까지 상승했다. 약 2.8배까지 오른 것이다. 같은 달에 36.7억으로 거래된 것도 있었으나 이는 3층 저층 물건으로 중층과 저층 간의 통상적인 가격 차이라 볼 수 있다. 본 블로그에서 10월 1일 [시세 분석]한 것을 보면 호가가 34억 정도로 내려가 있었던 것을 볼 수 있다. 그 후 거래된 건수는 없으나 현재 호가는 한 달 사이 더 하락한 상황이다. ..

트리마제는 성동구의 대장 아파트 중 하나다. 2017년 입주한 신축 아파트로 총 688세대로 구성되어 있다. 10평대부터 80평대까지 다양한 평형으로 구성된 상급지 중 하나다. 트리마제는 거래량이 매우 적어 가격 변동을 살펴보기에는 어려움이 있다. 하지만 올해 거래 기록이 있었던 평형을 위주로 살펴도록 하자. 11평의 소형 평수는 2018년 8억에 거래되었는데, 2021년 전후로 11억까지 상승했다. 약 38%의 상승률로 서울 평균에 비해서는 상승폭이 다소 적었다. 이 평형은 22년 4월 10.9억을 찍은 뒤 다음 달인 22년 5월 10.2억으로 0.7억이 하락했다. 약 5% 정도가 하락한 것으로 볼 수도 있다. 하지만 현재 최저 호가가 11억(중층)을 감안하면 하락이 시작되었다고 보기는 어렵다. 20평..

요즘 아파트 가격이 하락한다, 조정기가 시작되었다, 앞으로 2008년 금융위기를 뛰어넘는 경제침체가 올 거다 등등 많은 경제 전망이 나오고 있다. 공통점은 앞으로 상승상을 예견하는 사람은 줄어들고, 하락장을 점치는 비율이 늘고 있다는 것이다. 그렇다면 지금까지는 얼마나 하락했을까? 아실의 매매/전세 가격변동을 보면 2022년 상반기부터 매매와 전세 상승폭이 둔화된 것을 볼 수 있다. 하지만 세종시 등에서 보는 것과 같이 하락으로 완전히 꺾였다고 보기에는 아직 이르다. 다시 말해 부동산 하락기가 본격적으로 시작되었다고 말하기에는 서울시 전체 아파트를 기준으로 했을 때 아직 보합 수준이라 할 수 있다. 노원구, 송파구 등 일부 지역에서는 가격이 하락하기 시작했지만 나머지 지역은 아직 변화가 적기 때문이라 볼..

언론에서 2008년 리만 브라더스 파산으로 인해 우리나라 부동산도 2012년 최악의 하락기를 맞았는데, 현재 부동산 하락이 2012년 하락했던 것보다 더 심할 수 있다는 기사를 내고 있다. 근거로 거래량 급락, 매매수급지수 하락 등을 들고 있다. 그렇다면 2012년에는 그 전 고점에 비해 얼마나 하락했던 것일까? (안전벨트를 어느 정도 꽉 묶어야 하는지 마음의 준비라도...) 강남 대표 아파트인 대치 은마를 보자. 2007년 12억대까지 갔던 은마아파트는 2013년 7억대 후반까지 하락했다. 5년 간 약 40% 정도 하락한 것으로 하락의 폭이 꽤 컸다. (하락만 5년째였다니...) 2013년 바닥을 찍은 은마아파트는 이후 급등해 2016~2017년 즈음 2007년의 가격을 회복했으며, 2022년 현재 최..

부동산 하락기라고 하지만 여전히 갭투자 수요는 이어지고 있다. 하지만 조정장이 길어지면서 갭투자 패턴이 바뀌고 있으므로 이에 대해 유의할 필요가 있다. 최근 1년 갭투자가 가장 많았던 지역을 보면 최근 언급이 많이 되었던 곳들이다. 1위는 서초구, 2위는 노원구, 3위는 강남구, 4위는 송파구, 5위 마포구 등 최근 급상승했던 지역이 순위에 올라 있다. 8위 권 내에서 건수가 가장 많았던 곳은 강남구다. 강남구는 1,042건으로 갭투자가 가장 활발한 곳이었으며, 2위는 975건을 기록한 노원구, 3위는 867건을 기록한 서초구였다. 주의해야 할 점은 갭투자 기간을 좁히면 그 결과가 조금 달라진다는 것이다. 최근 6개월 사이 갭투자 건수를 기준으로 보면 일단 1위는 서초구, 2위는 강동구, 3위는 노원구,..

요즘 집값 하락에 이어 전세가가 하락한다는 기사가 나오고 있다. 보통 기사는 전세가가 폭락한 몇 개 사례를 위주로 소개하는데, 이러한 경우 전체 그림을 보지 못하는 맹점이 있다. 오늘은 전세가가 어느 정도 하락했는지, 어느 곳이 가장 하락했는지 살펴보도록 하자. 아실 자료에 따르면 각 시도별 주간 전세가 변동을 보면 8월 1일 주간에는 서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산, 세종, 경기, 강원, 충북 등 대부분의 지역은 보합이었다. 그리고 8월 8일 지난 주에는 서울, 세종, 경기 -0.1%p, 대구 -0.3%p, 인천 -0.1%p, 대전 -0.2%p 등 많은 지역의 전세가가 하락 반전했다. 하지만 부산처럼 여전히 보합인 곳도 있었고, 울산, 강원, 충북과 같이 오히려 상승한 곳도 있었다. 즉..

최근 하락하는 곳이 늘고 있다. 서울 외곽, 수도권, 지방에서 시작된 하락세가 서울 중심인 강남3구로 돌아오고 있다. 중요한 것은 강남이라고 묶여 있지만 강남, 반포, 송파의 하락세가 조금씩 차이를 보인다는 점이다. 이를 통계로 한번 살펴보자. 아실 자료에 따르면 강남과 반포, 송파의 하락 추세가 조금 다르다. 아래 선 중 강남은 빨간 선이다. 강남은 2020년 전까지 3구 중 가격대가 가장 높았지만, 2020년 들어 서초에 점점 추월당했다. 그리고 2021년 후반부터는 서초구의 거래 가격이 강남보다 높아진 것을 볼 수 있다. 물론 2022년 상반기에 일부 예외 물건들이 있었다. 중요한 것은 최근 하락폭이다. 기사에서는 일부 송파 아파트의 하락폭이 매우 크다고 했으나, 전반적으로는 강남 아파트 거래가가 ..