프로젝트2050

서울의 부동산 시장은 지난 10년 동안 급격한 변화를 겪었습니다. 특히 강남 3구(강남, 서초, 송파) 지역의 아파트 가격은 대한민국에서 가장 빠르게 상승한 지역 중 하나로, 이 지역의 부동산 시장 동향은 한국 경제의 거시적인 흐름을 이해하는 데 중요한 역할을 합니다. 부동산 가격의 상승은 단순히 주택 소유자들의 자산 가치 증대를 넘어서, 국민 경제에 미치는 영향, 주거 안정성 문제, 그리고 사회적 불평등 확대 등 여러 측면에서 중대한 사회적 결과를 낳기 때문입니다. 강남 3구 아파트 가격의 변화와 그 의미1. 2010년 강남 3구 아파트 가격2010년 7월 기준강남구: 평균 매매가 75,913만 원서초구: 평균 매매가 68,945만 원송파구: 평균 매매가 61,876만 원2. 2020년 강남 3구 아파..

최근 아파트 가격이 급등했다가 급락한 뒤, 다시 조정을 거치는 등 변동성이 커지고 있다. 요즘에는 비인기 지역 소형 아파트는 2020년 가격으로 돌아갔고, 2018년이나 2019년 가격으로 사야 급매라는 말이 나올 정도로 다시 조정기로 접어든 상황이다. 여러 아파트 중 대치동 은마아파트는 대표적인 재건축 아파트로 서울 아파트 가격의 바로미터 역할을 하고 있다. 대치 은마는 최근 18년 동안 가격이 얼마나 변동되었는지, 몇 년 간 상승하고, 또 몇 년 간 하락했는지, 이에 따른 거래량은 어떻게 달라졌는지 살펴보자. 아래 그래프는 2006년부터 2024년까지 대치 은마 31평형 가격 변동에 관한 것이다. 2006년 8억으로 시작해 2007년 12억 가까이 올랐다가, 2013년 다시 7억대까지 하락했다. 그러..

같은 단지 아파트라도 층수나 지하철, 학교와의 근접성에 따라 가격이 달라진다. 하지만 어느 정도 상식 선에서 가격 차이가 나는 정도이지, 언뜻 납득하기 어려운 가격 차이는 찾아보기 어렵다. 하지만 최근 일부 서울에서도 6개월만에 30%가 하락하는 등 아파트 가격이 급락하면서 매매가도 혼란스러워지고 있다. 예를 들어 50평짜리 물건이 62평보다 더 비싼 가격에 나오는 등 가격 역전 현상이 빈번하게 나타나고 있는 것이다. 이러한 시기일수록 급급급급매를 잘 잡던가, 향후 부동산 시장과 경제 현황을 종합적으로 고려해 매도 시기를 조율하는 지혜가 필요하다. 실제로 가격 역전 현상이 어느 정도로 심한지 용산과 강남권쪽 아파트를 살펴보자. 용산 아파트 중에는 이렇게 가격이 역전된 아파트가 유난히 많다. 용산 파크타워..

은마 국평 34평 분양가가 평당 7,700만 원, 총 26억 원대가 될 것으로 전망되었다. 서울시에서 발표한 '은마아파트 재건축사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정'은 은마아파트 일반분양가가 전용 59미터는 19억 대 초반, 전용 84미터는 26억 초반까지 올라갈 것으로 전망했다. 이에 따라 조합원 추가분담금(추분)은 7억 원까지 올라갈 수 있다. 31평형을 갖고 있는 사람이 84미터로 갈 경우 4.1억 원, 전용 91미터는 5.2억 원, 99미터는 6.9억 원, 전용 109미터느 7.8억 원이 더 필요할 것으로 보인다. 34평형 소유자는 그대로 84미터로 갈 경우 1.18억 원, 91미터는 2.18억 원, 99미터는 3.9억 원, 109미터는 7.76억 원이 더 필요하다. 현재 은마 31평형 최저 호가..

최근 급락한 단지 위주로 호가가 상승하는 모습이 나타나고 있다. 현재 서울과 수도권, 지방 등 전국의 하락 기조는 그대로 이어지고 있는 가운데, 일부 단지의 호가 상승이 발생해 많은 전문가들의 관심을 받고 있다. 이러한 추세가 상승 반전으로 이어질 지, 혹은 주식의 데드 캣 바운스처럼 대출금리 인하와 미국의 금리 인상폭 조절 등으로 잠시 하락이 주춤한 정도였는지는 좀 더 두고보아야 알 것이다. 향후 신규 물건을 매수하거나, 분양을 계획하고 있다면 현재 급변하는 부동산 흐름을 잘 읽고 좀 더 장기적인 시점으로 보아야 할 때이다. 특히 5년 전부터 우리나라 부동산 시장이 세계 부동산 추세와 연동되는 모습이 나타나고 있기 때문에 최근 미국, 호주 등의 부동산 가격 하락도 눈여겨 보아야 한다. 세부적으로 본다면..

19일 은마아파트가 서울시 재건축 심의를 통과하자 은마 호가가 다시 상승할 것이라고 추측이 늘었다. 다른 일각에서는 경제와 부동산 상황 상 어려울 것이라는 비관론도 있었다. 아직 그 결과를 논하기에는 1주일밖에 지나지 않아 이른 감이 있으나 결론적으로는 부동산 시장 침체가 은마 아파트의 호재를 덮어버렸다. 현재 31평 최저호가로 나온 물건은 1층 등 저충 물건이지만 1주일 전 역시 1층 저충 물건이 19억에 나와 있었다는 점에서 상대적으로 저렴한 저층 물건들이 먼저 호가를 급급매로 낮추고 있다. 10월 7일 19.8억이었던 31평 저층 물건은 19일 호재 발표 이후 오히려 19억까지 하락했다. 그리고 지금은 다시 18.6억으로 하락했다. 21년 11월 최고가인 26.3억에 비해 10월 7일은 24.7%,..

며칠 전 대치 은마 실거래가와 호가를 살펴보았다. 당시 은마 아파트는 31평형 기준 25%까지 하락한 상황이었으며, 34평형도 호가 기준으로 22% 정도 조정되고 있었다. https://project2050.tistory.com/96 10월 19일, 대치 은마는 서울시 도시계획위원회의 심의를 통과하면서 재건축에 한 걸음 더 나아갔다. 이후 대치 은마의 가격 하락이 멈추거나, 향후 도로 상승할 수 있겠다는 전망이 나왔다. 하지만 약 4일 정도 지난 지금, 오히려 추가로 하락하면서 조정폭이 커지고 있다. 31평과 34평 중 작은 평수의 호가 조정폭이 더 크다. 일단 31평은 9월 14일 거래된 새로운 실거래가가 나왔는데, 매매가가 21.4억이었다. 그 전 실거래가가 24.8천이었던 것에 비하면 3.4억이 내..

대치동 미도아파트는 은마아파트와 함께 대표적인 대치동 재건축 아파트다. 미도아파트는 일명 우선미라 불리는 우성, 선경, 미도 중 하나로, 은마아파트 건너편에 위치하고 있다. 미도는 1983년에 입주한 아파트로 2,436세대의 대단지이며, 평형은 34평부터 66평까지 다양한 규모의 아파트가 있다. 오늘은 미도 아파트의 여러 평형 중 2022년 거래가 있는 것을 중심을 살펴보자. 45평형은 2022년 들어 2건의 거래가 있었다. 2006년 15억 정도였던 45평형은 2013년에 12억까지 빠져, 약 20%의 하락세를 보였다. 하지만 그 후 급상승해서 2022년 7월 38억(7층)까지 올랐다. 최저가 대비 3배 이상 상승한 것이며, 2006년 가격 대비 2.5배 정도 오른 것이다. 38억까지 오른 45평형은 ..

상급지 아파트들의 실거래가와 호가 현황을 분석하고 있다. 오늘은 대표적인 재건축 아파트인 대치 은마를 살펴보자. 은마는 1979년 입주한 4,424세대의 대규모 단지로, 대치동 학원가를 끼고 있으며 명문 초중고교들이 인접해 우리나라 최고의 학군으로 꼽힌다. 은마는 30평과 34평, 두 가지 평수만 있다. 이 중 30평의 경우 2006년 12억 가까이 올라갔다가 2013년 7억 선으로 하락하면서 침체기를 겪었으나, 이듬해부터 급상승하기 시작해 2021년 26.3억(11층)이라는 최고가를 기록했다. 이후 실거래가 조정되기 시작하면서 22년 7월에는 24억(3층), 24.8억(8층)에 거래가 되었다. 최고가 대비 약 4% 정도의 미세 조정이다. 최근 나오는 호가들은 대폭 조정이 되고 있다. 최저 호가는 19...

언론에서 2008년 리만 브라더스 파산으로 인해 우리나라 부동산도 2012년 최악의 하락기를 맞았는데, 현재 부동산 하락이 2012년 하락했던 것보다 더 심할 수 있다는 기사를 내고 있다. 근거로 거래량 급락, 매매수급지수 하락 등을 들고 있다. 그렇다면 2012년에는 그 전 고점에 비해 얼마나 하락했던 것일까? (안전벨트를 어느 정도 꽉 묶어야 하는지 마음의 준비라도...) 강남 대표 아파트인 대치 은마를 보자. 2007년 12억대까지 갔던 은마아파트는 2013년 7억대 후반까지 하락했다. 5년 간 약 40% 정도 하락한 것으로 하락의 폭이 꽤 컸다. (하락만 5년째였다니...) 2013년 바닥을 찍은 은마아파트는 이후 급등해 2016~2017년 즈음 2007년의 가격을 회복했으며, 2022년 현재 최..