프로젝트2050

강남 중 개포 지역 시세 변화를 살펴보자. (일요일이니 좋습니다. 시간이 넉넉...) 개포동은 강남 외곽 쪽에 위치하고 있지만, 최근 신축 아파트들이 대거 들어서면서 신축이 부족한 강남의 공급원 역할을 하고 있. 대치동, 삼성동이 토허제로 눌려 있는 가운데 개포동은 상대적으로 반사이익을 얻어 가격이 큰 폭으로 상승했다. 개포동 신축 중 대장주인 래미안블레스티지는 2019년 입주한 신축으로 총 1,957세대의 대규모 단지다. (늘 그렇듯 2022년 거래가 있는 평형, 직거래 제외로 살펴보자. 이걸 안 보면 헛짓거리...) 래미안블레스티지는 19년 12억에서 출발해 21년 10월 32억(28층)을 찍어 약 250%의 상승률을 보였다. 강남에서 거의 경기도 아파트와 비슷한 상승세를 기록한 것이다. 22년 1월..

최근 집값이 급락하면서 하락장이 오랫동안 지속되었던 것 같은 착각이 들기도 한다. 하지만 집값이 본격적으로 하락하기 시작한 것은 3개월 전부터이며, 그나마도 서울 상급지의 하락세는 아주 최근의 일이다. 아실 자료를 보면 3개월 전만해도 서울 지역 아파트 가격은 6개월 전에 비해 0.33포인트 상승하고 있었다. 그러나 이후 하락하기 시작해 10월 31일에는 -1.71이나 빠졌다. 서울 지역 하락 추세를 보면 7월만 해도 동대문구, 성북구, 노원구, 서대문구 등 서울 강북 지역을 중심으로 하락했으나 최근에는 이러한 하락세가 서울 전역으로 옮겨붙었다. 특이한 것은 먼저 가격이 하락하기 시작한 강북권 집값 하락폭이 강남, 용산 등의 상급지보다 더 커졌다는 것이다. 10월 말 매매가격 지수를 3개월 전에 비교했을..

이번 부동산 하락은 주로 경기도와 서울 외곽 지역, 그리고 송파와 강남 중 가격이 폭등한 대단지 위주로 이루어지고 있다. 판교는 경기도 핵심지 중 하나로 하락폭이 상대적으로 무척 적은 곳이다. 그만큼 판교가 일자리, 교통편 등의 면에서 괜찮은 곳이라는 뜻이기도 하다. 기왕이면 인서울하는 것이 좋지만, 경기도 대장주의 시세 변동을 알아보기 위해 판교도 한번 살펴보기로 하자. 늘 그렇듯 2022년 거래가 있는 평형을 위주로 살펴보자. (사실 판교는 준서울이라고 해도 될만큼 잘 되어 있는 듯하다. 서울에서 가깝기도 하고. 저도 개인적으로 관심을 두고 있는... 쿨럭) 판교 푸르지오그랑블은 판교역 역세권이며, 백화점도 길 건너편에 있어 편의 시설이 잘 갖추어진 판교 대장주 중 하나다. 2011년에 입주한 구축으..

강남구는 매매가가 워낙 높아 2억 이하로 갭투자할 만한 곳이 많지 않다. 하지만 20평대 이하로 보면 그나마 몇 군데 있어 갭투자할 만한 가치가 있는지, 그간 시세나 실거래가는 어떻게 변했는지 살펴보도록 하자. 참고로 100세대 이하의 작은 빌라형 나홀로 아파트는 제외했다. 대치동 대치우정웨쉐르는 주상복합 아파트로 2004년 입주한 80세대의 소규모 아파트 단지다. 21평의 경우 22년 4월에 9.2억(9층)으로 최고가를 찍었으며, 현재 최저 매도 가격은 8.6억(4층)이며 나머지는 10억 이상에 매물가가 형성되어 있다. 현재 전세가는 5.9억에서 6억에 나와 있어 갭 가격이 4억 정도다. 대치동의 경우 아직 조정이 본격적으로 시작되지 않았다는 점에서 향후 실거래가가 더 조정될 가능성이 있으므로 적은 갭..

강남 3구와 함께 강남 4구로 불렸던 강동구. 그 동 고덕 그라시움은 대장주 중 하나다. 고덕동은 강동구에서도 동쪽에 위치한 곳으로, 하남시에 인접해있다. 강남이나 서울 중심가까지 접근성은 좀 떨어져 있지만 최근 강남3구와 함께 뜨는 곳 중 하나였다. 그러나 작년 말부터 가격이 조정되기 시작해 최근에는 서울에서 가장 가격 하락이 빠른 곳으로 꼽히고 있다. 고덕 그라시움은 2019년에 입주한 신축으로 4,932세대의 대규모 단지다. 24평형은 입주 당시 8억 선이었으나 21년 말에 15.3억까지 상승해 2년 내에 2배로 올랐다. 그 후로 가격이 하락하기 시작해 22년 9월에는 최저인 10.6억까지 빠졌다. 최고가 대비 31%이나 빠진 것이다. 현재 호가는 조금 더 하락한 10.5억이다. 고층 물건이 최저 ..

올해 들어 노도강 등 서울 외곽 지역부터 아파트 가격이 하락했으나 강남 지역은 가격이 크게 변하지 않았다. 그러나 얼마 전부터 송파구와 대치동 은마 등 강남 일부도 가격 조정이 시작되었다. 최근에는 반포 대장주인 반포자이 역시 가격이 조정되기 시작했다. 반포 자이는 2010년대 중반까지 14억대 이하를 유지하다가 가격이 급등해 22년 5월 39억(15층)까지 상승했다. 약 2.8배까지 오른 것이다. 같은 달에 36.7억으로 거래된 것도 있었으나 이는 3층 저층 물건으로 중층과 저층 간의 통상적인 가격 차이라 볼 수 있다. 본 블로그에서 10월 1일 [시세 분석]한 것을 보면 호가가 34억 정도로 내려가 있었던 것을 볼 수 있다. 그 후 거래된 건수는 없으나 현재 호가는 한 달 사이 더 하락한 상황이다. ..

강남 3구 중 송파 지역의 하락세가 계속되고 있다. 특히 잠실 엘.리.츠의 하락폭이 커지면서 부동산 시장 조정이 심화되는 모습이다. 잠실 리센츠 33평형은 10월 4일 시세 분석을 할 때까지만 해도 최저 실거래가가 22억이었으며, 최저 호가는 20억으로 아직 20억대가 깨지지는 않았다. 하지만 10월 28일 기준, 리센츠는 실거래가와 최저 호가 모두 24일만에 다시 수억씩 하락했다. 실거래가는 10월에 20.2억까지 하락해 22년 4월 기록한 26.5억 최고가에 비해 6.3억이 하락했다. 24% 정도 하락한 것으로 하락폭이 꽤 가파른 편이다. 최저 호가는 19.5억(저층)으로 10월 4일 최저 호가인 20억(저층과 고층)보다 0.5억 하락한 상황이다. 호가 기준으로는 26%이나 하락한 것으로 서울 상급지..

강남과 서초도 조정이 시작된 가운데 압구정 현대에서도 하락 거래가 나오고 있다. 압구정 현대 6,7차 47평형(전용 144제곱미터)가 지난 9월 30일 46.5억(6층)에 거래되었는데, 이는 22년 2월 50억(14층)에 비해 3.5억 하락한 것이다. 이 가격은 21년 4월 거래된 45.5억(13층)과 1억밖에 차이가 안 나는 것으로 대략 지난 9월 하락 거래가는 현대 7차 아파트 가격을 21년 말로 돌려놓은 것이라고 볼 수 있다. 하지만 현재 매물로 나온 물건의 호가를 보면 하락 속도는 그다지 빠르지 않은 것으로 보인다. 현재 47평의 최저 호가는 47억으로 81동과 87동 6층 물건이 매물로 나와 있다. 이는 9월 30일에 거래된 46.5억에 비해 오히려 0.5억 오른 것으로, 9월 실거래가는 급급매..

19일 은마아파트가 서울시 재건축 심의를 통과하자 은마 호가가 다시 상승할 것이라고 추측이 늘었다. 다른 일각에서는 경제와 부동산 상황 상 어려울 것이라는 비관론도 있었다. 아직 그 결과를 논하기에는 1주일밖에 지나지 않아 이른 감이 있으나 결론적으로는 부동산 시장 침체가 은마 아파트의 호재를 덮어버렸다. 현재 31평 최저호가로 나온 물건은 1층 등 저충 물건이지만 1주일 전 역시 1층 저충 물건이 19억에 나와 있었다는 점에서 상대적으로 저렴한 저층 물건들이 먼저 호가를 급급매로 낮추고 있다. 10월 7일 19.8억이었던 31평 저층 물건은 19일 호재 발표 이후 오히려 19억까지 하락했다. 그리고 지금은 다시 18.6억으로 하락했다. 21년 11월 최고가인 26.3억에 비해 10월 7일은 24.7%,..

반포 미도는 대표적인 반포 재건축 아파트 중 하나다. 1987년 입주를 시작한 미도 1차는 1,260세대이며, 미도 2차는 89년에 입주한 435세대의 아파트다. 안 쪽으로 들어와 있어서 조용한 데다가 성모병원, 고속터미널, 신세계 등 각종 편의시설이 인접해 있어서 입지면에서는 상급이라고 할 수 있다. 미도1차는 33평 단일 평형으로 구성되어 있는데, 2016년까지 대략 6-9억 선을 유지하다가 급등해서 22년 4월 28억이라는 최고가(8층)을 찍었다. 그 후 1층 물건이 26억에 거래되었는데 이는 로열층과 1층 저층 물건의 적당한 가격 차이이기 때문에 하락했다고 보기 어려우며, 22년 9월 24.7억(13층)에 거래된 것은 직거래 물건으로 이것 또한 정상 거래라고 보기는 어렵다. 이처럼 실거래가를 보면..